Balconi: parti private o condominiali?

Balconi: parti private o condominiali?

Con sentenza 27 giugno 2022, n. 4407, la Corte di appello di Roma – occupandosi dell’impugnativa di una delibera assembleare in tema di esecuzione di lavori che riguardavano i balconi dei singoli condomini – ha avuto modo di chiarire quale fosse il loro regime giuridico, soffermandosi sulle varie strutture che lo compongono, spiegandone anche la funzione, al fine di delineare quali parti degli stessi possano ritenersi beni condominiali e quali di appartenenza alle proprietà esclusive, pervenendo, conseguentemente, alla dichiarazione di illegittimità della delibera impugnata, in tal senso riformando la decisione di primo grado.

La vicenda processuale

Alcuni condomini impugnavano la delibera dell’assemblea di un condominio di cui facevano parte, denunciando l’illegittimità della stessa nella parte in cui aveva posto a loro carico, in violazione dei criteri di riparto, le spese riguardanti il rifacimento dei balconi, dei frontalini e dei parapetti esterni dello stabile condominiale, sul presupposto che l’onere economico di tali opere sarebbe spettato ai singoli proprietari degli appartamenti a cui afferivano i balconi.

Il Tribunale adito rigettava la domanda, ritenendo che la delibera impugnata dovesse considerarsi valida e, quindi, efficace, con il riconoscimento della legittimità dell’accollo delle suddette spese a carico di tutti i condomini in proporzione delle relative quote.

Gli attori soccombenti appellavano detta sentenza e, nella resistenza dell’appellato condominio, la Corte di appello accoglieva il gravame, ribaltando la decisione di primo grado, non condividendo le ragioni poste a suo sostegno.

La decisione del Tribunale e le ragioni poste a suo fondamento

Il giudice di appello, al fine di sorreggere la pronuncia adottata, ha opportunamente operato una premessa sulla disciplina generale che caratterizza, sul piano giuridico, i balconi, evidenziandone la struttura e la funzione di servizio alla quale sono preposti.

A tal proposito, il giudice del gravame ha opportunamente chiarito che i balconi, essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri ed architravi), non costituiscono parti comuni dell’edificio (ai sensi dell’art. 1117 c.c.), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano, specificando che soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, a condizione, però, che si inseriscano nel prospetto dell’edificio e contribuiscano a renderlo esteticamente gradevole, così venendo in rilievo anche la considerazione della componente architettonica.

Orbene, sulla base di questo inquadramento generale e calando i relativi principi nella fattispecie concreta sottoposta alla sua valutazione, la Corte di appello ha accertato – sulla scorta delle risultanze istruttorie acquisite (anche mediante riproduzioni fotografiche) – che i balconi aggettanti costituenti oggetto dell’impugnata delibera assembleare erano privi di elementi di decoro, difettando di qualsiasi elemento di pregio o di altri elementi che ne denotavano un particolare valore estetico, tali da incidere sulla fisionomia architettonica dell’edificio condominiale.

Per effetto di tale apprezzamento di merito, la Corte di secondo grado ha correttamente ravvisato la nullità dell’impugnata delibera assembleare, con la quale erano state approvate le spese straordinarie di manutenzione dei balconi aggettanti (costituenti un prolugamento dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva) presenti nello stabile condominiale, con la illegittima previsione della ripartizione della spesa tra tutti i condomini, non trattandosi di una spesa inerente la conservazione di beni comuni.

Considerazioni conclusive

La segnalata sentenza di pone in sintonia con la giurisprudenza di legittimità, la quale – in più occasioni – ha avuto modo di evidenziare che, in tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo – per l’appunto – una estensione verso l’esterno della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando – però – si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Sulla base del condiviso presupposto che i balconi sono elementi accidentali e non portanti della struttura del fabbricato, non costituiscono parti comuni dell’edificio e appartengono ai proprietari delle unità immobiliari corrispondenti, è stato sostenuto che questi ultimi sono gli unici responsabili dei danni cagionati dalla caduta di frammenti di intonaco o muratura, che si siano da essi staccati, mentre i fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ad essi ineriscano (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini), sono condominiali, se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell’intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti, con la conseguenza che è onere di chi vi ha interesse (il proprietario del balcone, da cui si sono distaccati i frammenti, citato per il risarcimento), al fine di esimersi da responsabilità, provare che il danno fu causato dal distacco di elementi decorativi, che per la loro funzione ornamentale dell’intero edificio appartenevano alle parti comuni di esso.

Esito del giudizio:

accoglie l’appello e, per l’effetto, dichiara la nullità della delibera assembleare condominiale impugnata.

Precedenti giurisprudenziali:

Cass. civ. sez. II, 21 gennaio 2000, n. 637

Cass. civ. sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576

Cass. civ. sez. II, 30 aprile 2012, n. 6624

Riferimenti normativi:

Art. 1117 c.c.

Art. 1135 c.c.

Art. 1137 c.c.

 

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