Condominio: crolla il tetto ogni comproprietario aveva il dovere di vigilare e prevenire

Condominio: crolla il tetto ogni comproprietario aveva il dovere di vigilare e prevenire

Condominio: crolla il tetto,ogni comproprietario aveva il dovere di vigilare e prevenire

Pronunciandosi su un ricorso proposto avverso la sentenza con cui la Corte d’appello, nel sovvertire l’esito del giudizio di primo grado, aveva dichiarato prescritto il reato di cui all’art. 677, c.p. nei confronti di alcuni funzionari pubblici cui era stato contestato di aver omesso di eseguire interventi su un immobile, in comproprietà tra comune e soggetti privati, provocando il crollo del tetto e dei solai del terzo, quarto, quinto e sesto piano di un immobile, con cedimento dell’unica scala di accesso ai relativi interni, la Corte di Cassazione (sentenza 16 ottobre 2019, n. 42398) – nell’accogliere la tesi della difesa di parte civile, che aveva impugnato la sentenza d’appello, secondo cui era ravvisabile una responsabilità degli imputati, in quanto le infiltrazioni si erano verificate dal tetto di copertura, parte comune che avrebbe visto destinatari del medesimo obbligo di vigilanza anche i “comproprietari” pubblici – ha invece affermato che la responsabilità del fatto ben avrebbe dovuto essere imputata ai funzionari pubblici, coesistendo nello stabile la comproprietà della parte pubblica e di quella privata in una condizione condominiale di tipica “communio pro indiviso”, che vedeva i titolari egualmente tenuti agli obblighi di vigilanza e prevenzione per ogni evento di danno.

 

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI
Conformi Cass. pen. sez. I, 20/11/1996, n. 9866
Difformi Non si rinvengono precedenti

Prima di soffermarci sulla pronuncia resa dalla Suprema Corte, è opportuno qui ricordare che l’art. 677, c.p., sotto la rubrica «Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina», punisce con la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 154 a euro 929 la condotta del proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell’edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l’obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall’avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione, Il terzo ed ultimo comma, l’unico ad avere ancora rilevanza penale, punisce invece con l’arresto fino a sei mesi o con l’ammenda non inferiore a euro 309, i medesimi soggetti se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone.

Trattasi di illecito proprio in quanto ascrivibile esclusivamente ai destinatari di specifici obblighi di manutenzione e vigilanza su edifici o di doveri precauzionali conseguenti al crollo degli stessi. Gli obbligati si identificano in base alle norme di diritto civile o alle prescrizioni eventualmente contenute in regolamenti o ordinanze. Nel caso di violazione di specifico ordine dell’autorità concernente un edificio pericolante si applica l’art. 677 e non l’art. 650, in quanto quest’ultimo è norma sussidiaria. È in primo luogo il proprietario a dover curare che i suoi beni non si trasformino in fonti di pericolo per gli estranei. Si tratta di un vero e proprio limite di diritto pubblico alla proprietà. Obbligato alla manutenzione per il proprietario può essere il rappresentante, incluso il negotiorum gestor sine mandato che abbia volontariamente intrapreso l’attività manutentiva. Se più sono gli obbligati, tutti sono responsabili in proprio e, anche se taluno ha un dovere preminente, gli altri sono tenuti ad accertare l’adempimento ed eventualmente ad attivarsi in sostituzione. Destinatari della norma sono anche gli amministratori di condominio, tranne che per le parti di edificio di proprietà esclusiva o quando l’assemblea abbia loro negato l’autorizzazione. Di regola la necessità di munirsi di una autorizzazione esime da responsabilità in caso di diniego o ritardi dovuti a difficoltà burocratiche: l’obbligo è soddisfatto con la semplice richiesta. Obbligati sono anche l’usufruttuario e il titolare dei diritti di uso e abitazione nei limiti delle rispettive competenze. Non è invece tenuto alla manutenzione strutturale il conduttore, salvo l’obbligo di avvertire il proprietario e consentire l’accesso per i lavori. Sussiste contrasto di giurisprudenza in punto responsabilità del conduttore: la giurisprudenza che riconosce la responsabilità del conduttore invoca la disciplina civilistica che demanda al conduttore la manutenzione ordinaria e lo autorizza agli interventi urgenti, salvo avviso al locatore, prevista dagli artt. 1576 e 1577 c.c.; per contro quella più recente sembra orientata ad escluderne la responsabilità, non potendosi trasformare la mera facoltà di effettuare interventi urgenti in obbligo penalmente sanzionato, ed essendo il conduttore solo tenuto a non opporsi ai necessari interventi, salva la possibilità di specifiche previsioni convenzionali tra le parti (Leo, Edifici che minacciano rovina e responsabilità del conduttore, in DPP, 2003, 5, 571). Nel caso di edifici pubblici i responsabili sono di norma pubblici ufficiali o incaricati di pubblico servizio. Qualora non provvedano dolosamente risponderanno del reato di cui all’art. 328, mentre l’omissione colposa integrerà gli illeciti previsti dall’art. 677. Il soggetto tenuto a rimuovere il pericolo cagionato da avvenuta rovina può anche non coincidere con colui che è tenuto alla manutenzione. L’obbligo può derivare infine da un contratto con il quale il responsabile lo abbia legittimamente trasferito. Sulla posizione di garanzia del proprietario dell’immobile: Cass. pen. sez. IV, 20/2/2019, n. 7665. L’inosservanza dell’obbligo di provvedere all’esecuzione dei lavori necessari a rimuovere il pericolo di rovina in edifici o altre costruzioni è reato proprio che può essere commesso dal soggetto che, pur non essendo proprietario, ha l’obbligo – per fonte legale o convenzionale – di conservazione o vigilanza sul bene, sempre che, trattandosi di obblighi alternativi e non sussidiari, vi sia una verifica circa l’esistenza delle disposizioni normative attributive di specifici obblighi di conservazione o vigilanza. (la Suprema Corte ha ritenuto che il Soprintendente ai beni ambientali è obbligato ex art. 37 D.Lgs. 29.10.1999 n. 490, oggi art. 32 D. Lgs. 22/1/2004, n. 42, ad assicurare la conservazione dei beni culturali e ad impedire il loro deterioramento, nel caso minaccino rovina, intervenendo direttamente o imponendo al proprietario l’esecuzione dei lavori necessari, da svolgere sotto la sua vigilanza) (Cass. pen. sez. I, 7/7/2005). La contravvenzione può essere commessa soltanto dal proprietario dell’edificio o dal non proprietario che, per legge o per convenzione, sia obbligato alla conservazione o alla vigilanza del medesimo, sicché non ne risponde il conduttore dell’appartamento sito nell’edificio in disfacimento (Cass. pen. sez. IV, 29/1/2013, n. 4493). Costituisce violazione dell’art. 677 l’inosservanza da parte del conduttore dell’obbligo di sgombero di un immobile ordinato per minaccia di rovina; infatti il conduttore, a norma dell’art. 1583 c.c., è tenuto a consentire le riparazioni necessarie, anche quando importino privazione del godimento (Cass. pen. sez. I, 24/11/1987); l’obbligo giuridico di eliminare il pericolo di rovina di un edificio incombe anche sul conduttore: questi, infatti, detiene il bene nel proprio interesse e deve provvedere alla piccola manutenzione e alle riparazioni urgenti, dandone avviso al locatore (Cass. pen. sez. I, 22/1/1997); contra la norma tutela l’interesse alla salvaguardia della pubblica incolumità; l’inquilino come tale non ne è destinatario; le leggi sulle affittanze agrarie e quella sulla locazione di immobili urbani non hanno mutato il soggetto tenuto all’esecuzione dei lavori, ma hanno concesso semplicemente all’affittuario e al conduttore la facoltà di sostituirsi al proprietario inadempiente (Cass. pen. sez. I, 1/6/1981); il conduttore non è destinatario del precetto atteso che, a norma dell’art. 1576 c.c., tutte le riparazioni necessarie per il mantenimento della cosa locata sono a carico del locatore e il conduttore ha solo l’onere di non opporsi alla loro esecuzione (Cass. pen. sez I, 5/11/2002).

Tanto premesso, nel caso in esame, gli imputati erano stati dichiarati in primo grado colpevoli del delitto di cui all’art. 434 c.p.; si contestava a ciascuno, pur avendo l’obbligo giuridico di provvedere e di impedire l’evento, di aver cagionato colposamente il crollo del tetto e dei solai del terzo, quarto, quinto e sesto piano di uno stabile, con cedimento dell’unica scala di accesso ai relativi interni. L’immobile era stato già sgomberato per dissesto del solaio e del sottotetto a causa di copiose infiltrazioni. La Corte d’appello, sovvertendo l’esito del giudizio di primo grado, riteneva invece che non si sarebbe potuta ipotizzare una responsabilità dei soggetti titolari del diritto di proprietà delle parti sottostanti, essendosi verificato il cedimento nella parte superiore dello stabile con relativa caduta dei solai. Ragionare diversamente avrebbe avuto il significato di attribuire oggettivamente a ciascuno la responsabilità per quanto accaduto. Ricorrendo in Cassazione, la parte civile costituita sosteneva invece che erroneamente i giudici di appello non avevano ritenuto responsabile del reato nessuno degli imputati che rappresentavano la “parte pubblica”, nonostante essa parte fosse comproprietaria dell’immobile. Si era cioè erroneamente ritenuto che ai funzionari non fosse ascrivibile alcuna condotta colposa, ciò perché la proprietà da cui si era staccato il materiale era di attribuzione di una s.r.l. che metteva capo al privato comproprietario. In sostanza, secondo la difesa, le infiltrazioni si erano verificate dal tetto di copertura, parte comune che avrebbe visto destinatari del medesimo obbligo di vigilanza anche i “comproprietari” pubblici. La “parte pubblica”, del resto, era a conoscenza della condizione dello stabile e del tetto, poiché era stata emessa un’ordinanza di chiusura dell’area ed erano state commissionate diverse perizie ad un tecnico.

La Cassazione, nell’accogliere la tesi difensiva, ha affermato il principio di cui in massima, rilevando come correttamente il primo giudice avesse evidenziato come nello stabile coesistesse la comproprietà della parte pubblica e di quella privata in una condizione condominiale di tipica communio pro indiviso, che vedeva i titolari egualmente tenuti agli obblighi di vigilanza e prevenzione per ogni evento di danno. Il solaio sottotetto era stato sgomberato, essendosi verificate copiose infiltrazioni di acqua, a seguito di eventi piovosi. Il Giudice di primo grado aveva richiamato la disposta perizia e spiegato che l’avvenuto sgombero non manlevasse il Comune dalle responsabilità che competevano, comunque, all’ente pubblico. Il non aver attivato i dovuti interventi, finalizzati a mantenere l’edificio in condizioni di adeguata manutenzione, alla luce della conoscenza della situazione, determinava le responsabilità ritenute a carico di ciascuno che, nella rispettiva qualità di funzionario pubblico (che rappresentava la comproprietà) aveva l’obbligo di occuparsi della gestione e della manutenzione del patrimonio dell’ente. In sostanza, nel caso di specie trovava applicazione il principio secondo cui l’obbligo giuridico del proprietario di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni di un edificio – la cui violazione integra il reato contravvenzionale di cui all’art. 677 cod. pen. – è del tutto indipendente dalla causa che ha determinato il pericolo, sicché è irrilevante l’origine del pericolo stesso e, tanto meno, la sua attribuibilità all’obbligato o la sua derivazione da caso fortuito o da forza maggiore, quale addirittura un terremoto; nel caso si tratti di condominio, in assenza dell’amministratore, l’amministrazione della cosa comune spetta a ciascuno ed a tutti i condomini, secondo i principi che disciplinano la comunione (Cass. pen., Sez. 1, n. 9866 del 20/11/1996, B. ed altro, CED Cass. 206074).

Da qui, pertanto, l’accoglimento del ricorso.

Riferimenti normativi:

Art. 677, comma 3 c.p.

Cassazione penale, sezione I, sentenza 16 ottobre 2019, n. 42398

 

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