Condominio: lecita l’installazione dell’ascensore secondo il principio di solidarietà

Condominio: lecita l’installazione dell’ascensore secondo il principio di solidarietà

Condominio: lecita l’installazione dell’ascensore secondo il principio di solidarietà

Le opere necessarie per eliminare le barriere architettoniche sono di fondamentale importanza per la vivibilità dell’appartamento con la conseguenza che nel valutare la legittimità o meno dell’installazione di un ascensore nel vano scale da parte del singolo condominio si deve tenere conto del principio di solidarietà, secondo il quale la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato implica di per sé il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili. A confermare il suddetto orientamento è la Cassazione con sentenza n. 7028 del 12 marzo 2019.

 

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI:
Conformi:Cass. civ. sez. II, 12 aprile 2018, n. 9101

Cass. civ. sez. II, 28 marzo 2017, n. 7938

Cass. civ., sez. II, 12 luglio 2011, n. 15308

Cass. civ., sez. II, 8 ottobre 2010, n. 20902

Difformi:Non risultano decisioni difformi

La Corte di Cassazione, con sentenza del 12 marzo 2019 n. 7028, ha precisato che la limitazione, per alcuni condomini, dell’originaria possibilità di utilizzazione delle scale e dell’andito, conseguente all’installazione di un impianto ascensore a cura e spese di un singolo condomino, non rende l’opera lesiva del divieto posto dall’art. 1120, comma 4, c.c., anche se, a fronte della minore utilizzabilità delle parti comuni (parzialmente) occupate, gli altri partecipanti al condominio non abbiano ricevuto alcun vantaggio compensativo.

La vicenda

Alcuni condomini richiedevano al Tribunale della loro città che i proprietari di un appartamento dello stesso caseggiato fossero condannati ad eliminare l’ascensore installato nel vano scale, nonché al risarcimento dei danni subiti.

Il Tribunale, dichiarava l’illegittimità dell’ascensore collocato nel vano scala e tale decisione veniva confermata dalla Corte d’Appello secondo cui l’impianto in questione era stato realizzato in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. con conseguente esclusione dell’applicabilità della normativa volta al superamento delle barriere architettoniche.

In particolare, i giudici di secondo grado notavano che l’ascensore, oltre ad aver occupato parte del pianerottolo comune, aveva modificato il vano scale con invasione e riduzione dei gradini, limitando la luminosità dell’appartamento degli attori.

I convenuti ricorrevano in cassazione sostenendo che l’impianto era legittimo, comportando solo una modesta modifica ai gradini ed un contenuto pregiudizio relativo all’apertura della porta dell’ascensore.

La decisione

La Corte di Cassazione, in riforma della decisione di secondo grado, ha sottolineato come la sola riduzione dei gradini o l’occupazione dello spazio comune, non sia sufficiente per affermare l’illegittimità dell’installazione dell’ascensore.

È vero, infatti, che l’opera in questione non può – come prevede l’art. 1120 c.c., u.c – rendere le parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Secondo i giudici supremi, però, il limite fissato dall’art. 1120 c.c., u.c., non si indentifica nel semplice disagio ovvero nel minor godimento che l’innovazione procuri al singolo condomino rispetto a quella goduta in precedenza, ma deve comportare l’inutilizzabilità del bene comune secondo la sua normale destinazione.

In altre parole per poter affermare l’illegittimità dell’installazione dell’impianto al servizio del singolo (e pretendere il risarcimento del danno sostitutivo della riduzione in pristino) non si può prescindere dall’accertamento dell’impossibilità di servirsi delle scale o dello spazio condominiale o dal concreto apprezzamento della riduzione di luminosità di una o più proprietà esclusive e/o del vano scale.

Tale affermazione è conseguente all’affermarsi in ambito condominiale del principio di solidarietà secondo cui la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato richiede il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza che è propria dei rapporti condominiali, dei contrapposti interessi dei singoli proprietari, tra i quali deve includersi anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche, oggetto di un diritto fondamentale, che prescinde dall’effettiva utilizzazione da parte di costoro dei caseggiati interessati.

L’affermazione del principio di solidarietà

Per comprendere la decisione bisogna considerare che l’applicazione della disciplina sull’eliminazione delle barriere architettoniche è sempre stata oggetto di continue decisioni giurisprudenziali, spesso anche di legittimità.

Bisogna però rilevare che in passato la giurisprudenza era divisa in due orientamenti, uno favorevole all’applicazione estensiva della normativa di settore e l’altro, invece, propenso ad un’applicazione rigida dei vincoli da essa previsti riguardo alle deliberazioni assembleari approvate con la maggioranza agevolata.

La situazione nel tempo è andata gradualmente cambiando, soprattutto per l’importante sentenza della Corte Costituzionale n. 167 del 10 maggio 1999, che ha contribuito ad un radicale mutamento di prospettiva rispetto al modo stesso di affrontare i problemi delle persone affette da invalidità, considerati ora quali problemi non solo individuali, ma tali da dover essere assunti dall’intera collettività.

Di conseguenza si è cominciato ad affermare che il principio di solidarietà condominiale, il quale presuppone la coesistenza di più unità immobiliari in un unico fabbricato, implica il contemperamento, al fine dell’ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali, di vari interessi, tra i quali si deve includere anche quello delle persone disabili all’eliminazione delle barriere architettoniche.

In particolare, le condizioni di handicap fisico in cui versa il condomino, che lo rendono non autosufficiente e costretto a muoversi con l’ausilio di mezzi di supporto, impongono di coniugare il concetto di normale tollerabilità con il principio di solidarietà (art. 2 Cost.) e di funzione sociale della proprietà (art. 42 Cost.), con conseguente adeguato bilanciamento tra il maggior sacrificio riferibile al soggetto disabile (che è impedito nell’utilizzazione delle scale condominiali) e il rispetto alla limitazione di godimento delle parti comuni derivante ai singoli condomini dall’installazione dell’ascensore.

Ascensore ed applicazione pratica del principio di solidarietà

Come precisa la decisione in commento, proprio tenendo conto del principio di solidarietà, si è chiarito che nell’identificazione del limite alle modifiche della cosa comune, previsto dall’art. 1120, comma 4, c.c., il concetto della sua inservibilità non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione (che è coessenziale al concetto di innovazione), ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità.

Di conseguenza è risultata legittima la riduzione delle scale alla larghezza di 80 centimetri pur comportando un lieve aumento delle difficoltà di transito o di trasporto con barella.

Allo stesso modo si è notato che l’impossibilità di poter osservare, tenuto conto delle particolari caratteristiche dell’edificio, tutte le prescrizioni previste dalla normativa speciale in questione non può costituire comunque circostanza tale da comportare la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore, finalizzate ad agevolare l’accesso agli immobili dei soggetti versanti in condizioni di minorazione fisica.

Del resto posizionare tale manufatto all’esterno di un edificio può costituire una scelta tecnica obbligata specie nei centri storici, dove gli immobili più antichi di solito non consentono di realizzare l’impianto all’interno del caseggiato.

In tale ipotesi si deve tenere conto che la giurisprudenza amministrativa ha affermato la natura di volume tecnico dell’impianto in questione: di conseguenza ha escluso la violazione delle norme in tema di vedute e di distanze tra costruzioni.

L’installazione dell’ascensore da parte del singolo: i presupposti

La riforma del condominio per la realizzazione di opere volte al superamento delle barriere architettoniche ha deciso di elevare l’originario quorum connesso all’assemblea in seconda convocazione (un terzo) a quello attuale (metà), rendendo più difficoltosa l’effettiva tutela della mobilità dei portatori di handicap all’interno dell’edificio, peraltro in aperta controtendenza con le recenti decisioni della giurisprudenza favorevoli all’applicazione del principio di solidarietà nei caseggiati.

Tuttavia le stesse norme del codice civile consentono l’installazione di un ascensore anche da parte di un unico condomino (o di un solo gruppo di condomini) senza passare attraverso l’assemblea; in particolare l’art. 1102 c.c. consente a ciascun condomino di utilizzare e modificare le parti comuni per installare – però a sue esclusive spese – ascensori, servoscala e altri apparecchi simili nella tromba delle scale, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di farne uguale uso secondo il loro diritto.

Di conseguenza, ricorrendo dette condizioni, il singolo partecipante al condominio ha facoltà di fare installare nella tromba delle scale a propria cura e spese un ascensore, ponendolo a disposizione degli altri condomini che in qualunque tempo possono partecipare ai vantaggi dell’innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Riferimenti normativi:

Art. 1102 c.c.

Art. 1120 c.c.

Cassazione civile sez. II, sentenza 12 marzo 2019, n. 7028

 

Allegati

#FileDescrizioneDimensione del fileDownload
1 pdf Condominio lecita l’installazione dell’ascensore secondo il principio di solidarietà369 KB9
2 jpg ascensore 267 KB11