Contratto di Locazione : in caso di cessione del contratto di locazione di un’immobile, resta responsabile il cedente se il nuovo inquilino non paga

Contratto di Locazione : in caso di cessione del contratto di locazione di un’immobile, resta responsabile il cedente se il nuovo inquilino non paga

Contratto di Locazione : in caso di cessione del contratto di locazione di un’immobile, resta responsabile il cedente se il nuovo inquilino non paga

In caso di cessione di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell’immobile nel quale l’azienda è esercitata, il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell’azienda, tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo. In ipotesi di plurime cessioni “a catena”, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà, in virtù della quale tutti i cedenti non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore. È quanto si legge nella sentenza della Cassazione dell’8 novembre 2019, n. 28809.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI:
Conformi:Cass. civ. sez. III, ordinanza n. 13706/2017

Cass. civ. sez. III, 9 dicembre 1997, n. 12454

Trib. civ. Milano, sez. X, 11 dicembre 1995, n. 11026

DifformI:Cass. civ. sez. I, 10 febbraio 1996, n. 1038

Il caso

Nel 2013 la s.p.a. X, proprietaria di una unità immobiliare sita in Modena, concessa in locazione a uso negozio, intimava sfratto per morosità. A seguito di fusione per incorporazione la s.p.a. X cedeva il contratto ai sensi dell’art. 36 della L. n. 392/1978 alla società Y, la quale, a sua volta, cedeva il contratto di locazione alla società N. In primo grado i convenuti, eccepivano il proprio difetto di legittimazione passiva, sostenendo la non sussistenza della loro responsabilità ex art. 36, L. n. 392/1978, in quanto il contratto tra la locatrice e la conduttrice cedente era scaduto il 30 luglio 2009. Con ordinanza del 27 marzo 2013 il Tribunale di Modena ordinava il rilascio dell’immobile e disponeva il mutamento del rito. Il Tribunale di Modena riteneva che nella fattispecie fosse decorso il periodo di dodici anni minimo previsto dalla L. n. 392/ 1978, con conseguente assoggettamento del contratto alla disciplina codicistica della locazione posta dall’art. 1597 c.c.; che la rinnovazione tacita del contratto si concretasse nella conclusione di un nuovo contratto distinto dal precedente, estinto per scadenza del termine finale; che con la rinnovazione della locazione quindi il precedente negozio doveva ritenersi estinto; che ad esso subentrava uno nuovo, con conseguente autonoma disciplina delle garanzie annesse al contratto estinto rispetto a quello rinnovato, ai sensi dell’art. 1598 c.c.. In base a tali considerazioni il Tribunale di Modena dichiarava risolti i contratti di locazione per grave inadempimento del conduttore, condannava la conduttrice a pagare i canoni non corrisposti, rigettava le domande proposte nei confronti delle altre società. Avverso tale sentenza la s.p.a. X proponeva appello con un unico motivo censurando la sentenza impugnata per avere il Tribunale erroneamente interpretato gli artt. 28 e 29, L. n. 392/1978, ritenendo che il rapporto obbligatorio sorto dopo il 1 agosto 2009 non avesse più alcun effetto giuridico nei confronti del primo conduttore, compresa l’obbligazione solidale di cui all’art. 36 della legge citata. La Corte di appello di Bologna rigettava l’appello e avverso tale sentenza la s.p.a. X proponeva, infine, ricorso per cassazione.

La decisione della Corte di cassazione, sentenza 8 novembre 2019 n. 28809

Per la Cassazione, la Corte territoriale non ha correttamente applicato l’art. 36 della legge n. 392 del 1978, e si è consapevolmente posta in contrasto con il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, ai sensi del quale in caso di cessione di azienda con contestuale cessione del contratto di locazione dell’immobile nel quale l’azienda è esercitata, la disciplina citata comporta che se il locatore non può opporsi alla sublocazione o alla cessione del contratto di locazione, unitamente alla cessione o locazione dell’azienda, tuttavia lo stesso può contare sul protrarsi della responsabilità del cedente per il pagamento del canone, nel caso di inadempimento del cessionario, salvo che egli stesso dichiari espressamente di liberarlo.

La Corte ha puntualizzato, inoltre, che la stessa Cassazione ha a più riprese stabilito che in caso di plurime cessioni a catena, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, si viene a configurare tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità, rispetto al quale, in assenza di qualsivoglia limitazione ex lege, deve ritenersi normalmente applicabile la regola generale della presunzione di solidarietà in virtù della quale tutti i cedenti (a loro volta cessionari) non liberati dal locatore risponderanno, in solido tra loro, dell’obbligazione inadempiuta dall’attuale conduttore. Pertanto, “La mera dilatazione temporale del vincolo obbligatorio per l’intervenuta rinnovazione tacita del vincolo del contratto non è circostanza tale da sterilizzare l’operatività dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978”.

Sul punto va precisato che la dottrina ha inquadrato tale tipo di fattispecie nell’ambito della responsabilità sussidiaria e subordinata e non solidale. Di conseguenza, per taluni, in tale ipotesi, si configurerebbe l’onere del contraente ceduto (locatore) di rivolgersi al cessionario (subconduttore) prima di rivolgersi al cedente (conduttore originario).La giurisprudenza, al contrario, ha sostenuto in maniera pressoché uniforme il principio della natura solidale della responsabilità di tutti i cedenti.

In particolare, è stato recentemente affermato, nel solco di una impostazione ermeneutica tracciata dalla giurisprudenza con sentenza n. 9486/2007 che, “In caso di cessione del contratto di locazione (contestualmente a quella dell’azienda) effettuata ai sensi dell’art. 36 della legge n. 392 del 1978 senza il consenso del locatore, tra il cedente e il cessionario divenuto successivo conduttore dell’immobile esiste un vincolo di responsabilità sussidiaria, contraddistinta dal mero “beneficium ordinis” in ipotesi in cui vi sia una unica cessione di azienda e di contratto; nell’ipotesi invece di plurime cessioni “a catena”, caratterizzate ciascuna dalla dichiarazione di non liberazione dei distinti cedenti, viene a configurarsi tra tutti i cedenti “intermedi” del contratto stesso (compreso il primo) un vincolo di corresponsabilità”.

Sulla scorta di quanto esposto, la Corte di Cassazione ha dunque precisato che l’avvenuta rinnovazione tacita del contratto di locazione in quanto tale, quindi, non comporta la nascita di un nuovo contratto ma solo la prosecuzione del precedente e “Tale ultima questione attiene al diritto e non ad un accertamento in fatto, come invece sostenuto dai controricorrenti”. La Corte ha inoltre specificato che le argomentazioni, in base alle quali la Corte di merito ha ritenuto di voler superare il consolidato orientamento giurisprudenziale sopra esposto, non risultano condivisibili, atteso che, “Se è pur vero che la ratio nella norma di cui all’art. 36 più volte citato è quello di agevolare il trasferimento di aziende esercenti la loro attività in immobili condotti in locazione dall’imprenditore e di tutelare l’avviamento commerciale, va tuttavia ribadito che l’irrilevanza del consenso del locatore alla cessione che caratterizza l’istituto della cessione della locazione contestuale alla cessione d’azienda, rendendo affatto peculiare l’intera fattispecie speciale di detta cessione, impone di aderire, per il caso di configurazione di plurime cessioni, a un’opzione ermeneutica che risulti compatibile con una tutela “rafforzata” del soggetto ceduto al quale, in evidente spregio nei principi di successione del debito, si nega la facoltà di esprimere la propria volontà e il proprio assenso”.

Esito:

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, ha cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di appello di Bologna.

Riferimenti normativi:

Art. 36, L. n. 392/1978

Cassazione civile, sez. III, sentenza 8 novembre 2019, n. 28809