Il locatore è responsabile dei danni se non cura la manutenzione dell’immobile locato

Il locatore è responsabile dei danni se non cura la manutenzione dell’immobile locato

Il locatore è corresponsabile dei danni se non cura la manutenzione dell’immobile locato

Può ritenersi corresponsabile del danno ex art. 1227 comma 1 c.c. il proprietario per i danni da omessa custodia dell’immobile locato, in ragione della prolungata mancata manutenzione e del mancato esercizio del diritto di ispezione. E’ quanto si legge nell’ordinanza n. 22181 della Cassazione del 5 settembre 2019.

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI:
Conformi: Cass. civ. sez. III, 22 dicembre 2017, n. 30921

Cass. civ. sez. Unite, 21 novembre 2011, n. 24406

Difformi: Non si rinvengono precedenti

La ricorrente A. C. ricorre avverso la sentenza della Corte d’appello di Messina, con la quale, in riforma della sentenza ove era risultata vittoriosa in una causa di risarcimento di danno intentata contro il condominio e il conduttore di un immobile di sua proprietà, adibito ad uso commerciale, è stato in parte accolto l’appello sia del condominio sia della società conduttrice dei locali.

Nella specie, la Corte d’appello ha ripartito la responsabilità per i danni da omessa custodia del locale nella misura del 50%, in virtù della sussistenza di una responsabilità concorrente della locatrice nella misura del 50%, da individuarsi ex articolo 1227, comma 1, c.c. a carico della proprietaria del locale danneggiato, in ragione della prolungata mancata manutenzione e il mancato esercizio del diritto di ispezione, e ciò in particolare per il malfunzionamento di canali condominiali per i liquami che hanno provocato scoli e infiltrazioni e per la rilevata carenza manutentiva degli impianti e incuria da imputarsi al primo e al secondo conduttore.

La Suprema Corte, nel dichiarare inammissibile il ricorso, ha osservato che, ad avviso dei Giudici di merito, in relazione a un lungo periodo locativo iniziato negli anni novanta e terminato nel 2005, corrispondente a un persistente uso non consono e inadeguato addebitabile alla prima conduttrice, poi fallita, l’inerzia di parte attrice, protrattasi per parecchi anni, assume una sua specifica valenza, e ciò alla luce del diritto che la stessa aveva di ispezionare il locale e a cui corrisponde un onere (da creditore) di vietare e impedire usi inadeguati del proprio bene locato.

Pertanto, il diritto di ispezione in capo alla locatrice non avrebbe consentito alla locatrice di limitarsi ad attendere il rilascio dell’immobile nel dicembre 2005, per dolersi poi formalmente in via giudiziale del constatato degrado.

Assumeva poi che nei riguardi del condominio, almeno sin dagli inizi degli anni 90, la locatrice proprietaria dell’immobile non poteva limitarsi a pretendere rifacimenti e ristori per questo o quell’altro singolo episodio, perché, ai fini del diffuso e generalizzato degrado, importano la continuità della persistenza nel tempo di carenza di manutenzione negli impianti o nelle strutture condominiali come causa di continue persistenti fenomeni infiltrativi, oltre che le modalità di deposito della merce.

Trattasi, infatti, di valutazioni di merito, insindacabili in sede di legittimità, su tutto l’andamento del rapporto tenuto con il Condominio e i conduttori che si sono succeduti nell’immobile, da cui la Corte di merito ha tratto la violazione dell’obbligo giuridico di impedire (in parte) l’evento da parte della locatrice, che assume rilevanza sotto il profilo del nesso di causalità da comportamento omissivo, ai sensi dell’art. 1227 comma 1 c.c.

E’ stato, al riguardo, affermato dalle S.U. che la responsabilità civile per omissione può scaturire non solo dalla violazione di un preciso obbligo giuridico di impedire l’evento dannoso, ma anche dalla violazione di regole di comune prudenza, le quali impongano il compimento di una determinata attività a tutela di un diritto altrui. Tale principio trova applicazione sia quando si tratti di valutare se sussista la colpa dell’autore dell’illecito, sia quando si tratti di stabilire se sussista un concorso di colpa della vittima nella produzione del danno, ex art. 1227, comma 1, c.c.

Non può, pertanto, ritenersi corresponsabile del danno colui che, senza violare alcuna regola di comune prudenza, correttezza o diligenza, non si sia attivato per rimuovere tempestivamente una situazione di pericolo creata da terzi.

Più in generale, ai fini della valutazione delle cause di un fatto generatore di danno, l’accertamento della responsabilità per violazione di obblighi contrattuali o del principio del neminem laedere (come anche di obblighi di custodia, di esercizio di un’attività pericolosa o di una norma generale o specifica di prudenza), non esclude a priori l’affermazione della corresponsabilità del danneggiato ex art. 1227, comma 1, c.c., che vale come norma generale di valutazione della causa di un danno, individuabile a volte anche nell’atteggiamento attivo assunto dallo stesso danneggiato nella sua produzione.

Per ammettere la possibilità del concorso di colpa tra il soggetto tenuto a un obbligo di garanzia e la vittima della violazione di un obbligo di protezione, occorre dunque far leva sull’art. 1227, comma 1, c.c., che disciplina non già l’elemento soggettivo dell’illecito (la colpa, appunto), ma il nesso causale tra condotta illecita ed evento dannoso. Anche tale accertamento, tuttavia, è affidato al giudice del merito, ed è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.

Esito del ricorso:

Inammissibile

Riferimenti normativi:

Art. 1227, comma 1, c.c.

Cassazione civile, sez. III, ordinanza 5 settembre 2019, n. 22181