Infiltrazioni in condominio  l’onere probatorio è del danneggiato

Infiltrazioni in condominio  l’onere probatorio è del danneggiato

Infiltrazioni in condominio  l’onere probatorio è del danneggiato

Il Tribunale di Roma, sentenza 26 aprile 2019 n. 8803, ravvisa la responsabilità ex art. 2051 c.c. del Condominio nei confronti del condomino dell’ultimo piano per infiltrazioni d’acqua provenienti dal tetto. Ma, pur condannando il Condominio a risolvere il problema, respinge le domande risarcitorie, per mancata prova dei danni lamentati.

 

PRECEDENTI GIURISPRUDENZIALI:
Conformi: Cass. civ. sez. II, 12/07/2011, n. 15291
Difformi: Non si rinvengono precedenti

Sul danno ‘da bagnamento’, con particolare riguardo a quello proveniente da un tetto o un lastrico solare condominiale, per ben due volte sono intervenute le Sezioni Unite.

La presente fattispecie riguarda un bagnamento un po’ diverso, perché proveniente non dal tetto ma dall’area di parcheggio del cortile condominiale. Secondo la prospettazione attorea, infatti, tale area pianeggiante era stata realizzata con una pendenza errata, sicché le acque meteoriche, invece che disperdersi, andavano a confluire nell’appartamento del danneggiato.

Parlando di lastrici solari, le Sezioni Unite, con la sentenza 10/05/2016, n. 9449, stabilivano che “deve escludersi la natura obbligatoria, sia pure nella specifica qualificazione di obbligazione propter rem, del danno cagionato dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare o dalla terrazza a livello, e deve affermarsi la riconducibilità della detta responsabilità nell’ambito dell’illecito aquiliano”.

È stata, quindi, affermata, pare definitivamente, la veste di custode del bene ai sensi dell’art. 2051 c.c. del condominio, in quanto la funzione di copertura dell’intero edificio, o di parte di esso, propria del tetto o del lastrico solare (ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo), impone all’amministratore l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni e all’assemblea dei condòmini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Anche se nel nostro caso i fatti si svolgono al pianterreno, anziché sul tetto, il principio applicato dal Tribunale di Roma è sostanzialmente il medesimo.

Il Tribunale, infatti, ritiene applicabile l’art. 2051 c.c..

La prima affermazione interessante si trova già nelle pronunce preliminari. Nelle more del giudizio, infatti, a seguito dell’esito della CTU, il condominio aveva deliberato l’esecuzione delle opere di ripristino individuate dall’ausiliario del giudice, ed aveva conseguentemente eccepito la cessazione della materia del contendere. Ma il Tribunale rileva che nessuna prova è stata data dell’effettiva esecuzione di tale opere, sicché la materia del contendere non può dirsi cessata.

Nel merito, l’istruttoria espletata in corso di causa è essenzialmente incentrata sul lavoro peritale, che aveva rilevato la presenza delle infiltrazioni lamentate dall’attore.

Il Tribunale, pertanto, sottolineando come le acque meteoriche provengano da parti comuni e come il Condominio ne debba essere considerato custode, individua l’indiscutibile responsabilità di quest’ultimo: infatti, senza alcun dubbio sussiste la responsabilità del condominio ai sensi e per gli effetti del disposto di cui all’art. 2051 c.c., in relazione ai danni occorsi alla proprietà esclusiva di uno dei condomini da una parte comune o da un impianto condominiale. Questo principio viene correntemente affermato e la casistica in merito è vastissima: si va dai danni causati dagli impianti condominiali, dall’impianto fognario (Trib. Salerno, sez. I, 07/04/2017, Trib. Messina, sez. I, 18/02/2015) alle pompe di aspirazione (Trib. Genova, sez. III, 03/02/2017) all’ascensore (Trib. Palermo, sez. III, 12/02/2016, Trib. Larino, 07/05/2016), al muro di contenimento (Cass., sez. II, 12/07/2011, n. 15291).

È bene ricordare, come fa anche la sentenza, che per consolidata giurisprudenza il Condominio risponde anche dei vizi e difetti costruttivi dello stabile imputabili al costruttore: “Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell’art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell’immobile al caso fortuito, che costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c..” (Cass. civ., Sez. II, 12/07/2011, n. 15291).

Senza entrare nei dettagli tecnici, il CTU individua una serie di opere edilizie, necessarie per eliminare il problema, ed il Tribunale condanna il Condominio ad eseguirle, proprio in ragione della sua qualità di custode.

Il Tribunale passa, poi, ad esaminare le domande risarcitorie avanzate da danneggiato.

L’art. 2051, come noto, delinea un’ipotesi di responsabilità alquanto differente da quella dell’art. 2043 e prevede un onere probatorio ben più lieve per il danneggiato. Almeno per quanto riguarda la prova del fatto. La responsabilità del danneggiante, infatti, è presunta fino a prova contraria -che può essere soltanto la prova del caso fortuito-.

Ma per quanto riguarda, invece, la prova del danno, l’onere probatorio del danneggiato rimane immutato: sta a lui, infatti, dedurre, allegare e dimostrare tutti i danni di cui chiede il risarcimento, dando prova dell’an e del quantum.

Nel caso di specie, il Tribunale ritiene tale onere totalmente disatteso. Il Giudice, nell’indicare analiticamente cosa il danneggiato avrebbe dovuto dimostrare, elenca: in cosa è consistito il pregiudizio non patrimoniale; in cosa è consistito il pregiudizio patrimoniale; con quali criteri di calcolo dovrà essere computato il danno. Viceversa, afferma piuttosto severamente, “una richiesta di risarcimento dei «danni subiti e subendi», quando non sia accompagnata dalla concreta descrizione del pregiudizio di cui si chiede il ristoro, va qualificata generica ed inutile“.

Generica, perché non mette né il giudice né il convenuto in condizione di capire di cosa si stia parlando e di che cosa si voglia ottenere ristoro; inutile, perchè a fronte di una domanda così generica il giudice non ha neppure il dovere di provvedere. L’attore aveva tentato di aggiustare il tiro in comparsa conclusionale, aggiungendo una domanda di danno connesso al mancato o minore utilizzo dell’immobile, ma ovviamente tale domanda era stata considerata tardiva.

A quanto si può capire, l’attore aveva considerato il danno in re ipsa, ritenendo che il risarcimento dovesse essere comunque riconosciuto una volta accertato l’illecito del custode. Ma non è così. L’illecito c’è, ed è palese, tanto che il Condominio viene condannato ad intervenire sulle parti comuni. Ma anche il danneggiato, se vuole essere indennizzato, deve fare la sua parte: non può ritenere che il risarcimento sia una conseguenza automatica dell’illecito, né che la liquidazione del danno possa essere fatta sempre in via puramente equitativa, senza essere fondata su alcun elemento, il cui reperimento e la cui allegazione restano a carico dell’attore.

Esito del ricorso:

Accoglimento parziale della domanda

Riferimenti normativi:

Art. 2051 c.c.

Tribunale Roma, sentenza 26 aprile 2019 n. 8803

 

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