Deve essere ordinata d’urgenza l’esecuzione immediata dei lavori nell’unità immobiliare di proprietà esclusiva per rimuovere le conseguenze delle infiltrazioni d’acqua provenienti dalla terrazza di uso esclusivo di un altro condomino, sussistendo sia il fumus boni iuris sia il periculum in mora, laddove lo stato dei luoghi non consente di attendere la definizione di un giudizio a cognizione piena e un’ulteriore stasi rispetto all’esecuzione degli interventi necessari può risolversi in un drastico peggioramento delle condizioni già precarie in cui versa l’immobile attoreo, con conseguente pericolo per la salubrità dell’ambiente e per la salute ed incolumità di coloro che vi abitano. Quanto alla distribuzione degli oneri relativi agli interventi da realizzare, il condominio terrà conto, al proprio interno, dei criteri di ripartizione delle spese dettati dall’articolo 1126 c.c. È quanto si legge nell’ordinanza del Tribunale di Firenze del 10 ottobre 2022.

Il proprietario di un’unità immobiliare ubicata al primo piano di un stabile condominiale presentava ricorso cautelare urgente exart. 700 c.p.c. chiedendo al tribunale di ordinare alla proprietaria della terrazza sovrastante ed al Condominio di intervenire immediatamente per eliminare gli sversamenti che causavano infiltrazioni e danni all’interno della propria abitazione.

Nello specifico, il ricorrente esponeva che dalla terrazza posta al piano superiore, di uso esclusivo, provenivano copiose infiltrazioni, tali da determinare passaggi d’acqua sopra la pavimentazione, formazione di macchie e muffe, cattivo odore, nonché deterioramento della pavimentazione e delle murature dei locali. Infiltrazioni che avevano provocato e continuavano a provocare danni all’immobile, impedendo il completo godimento, funzionalità e abitabilità dello stesso e comportando un notevole disagio abitativo, nonché il pericolo di ulteriori danni sia sotto il profilo economico, sia sotto quello igienico sanitario e all’incolumità personale.

Il tutto era documentato nella perizia di parte allegata al ricorso, da cui emergeva che l’origine delle infiltrazioni fosse da rinvenire nel passaggio di acque meteoriche dall’involucro esterno in occasione di rovesci atmosferici e che, laddove non si fosse intervenuti in tempi brevi, la situazione sarebbe degenerata fino alla totale inagibilità dei locali.

Sotto il profilo del fumus boni iuris – si legge nell’ordinanza – la prospettazione del ricorrente trova riscontro nella relazione redatta dall’ingegnere di parte, “in modo circostanziato” e “documentato con eloquenti riscontri fotografici”

Risulta in particolare che l’immobile in questione è situato al di sotto della terrazza, che di fatto costituisce parte della copertura dell’immobile stesso. Secondo il giudice, è possibile riscontrare una “perfetta corrispondenza tra le macchie (all’interno dell’immobile del ricorrente) e le porzioni dell’involucro lesionato, punti deboli che, in occasione delle piogge, causano il passaggio dell’acqua all’interno della parete.

Sotto il profilo del periculum in mora, nella fattispecie appare concreto e attuale il rischio che il ricorrente possa subire un pregiudizio grave e irreparabile. Per il giudice toscano, lo stato dei luoghi non consenta di attendete la definizione di un giudizio ordinario. Un ritardo ulteriore dei lavori comporterebbe un drastico peggioramento delle condizioni, già precarie, in cui versa l’immobile, con conseguente pericolo per la salubrità dell’ambiente e per la salute ed incolumità di coloro che vi abitano.

Esito

Alla luce di tali considerazioni, dunque, il giudice ha ordinato alla proprietaria del piano superiore ed al Condominio, ciascuno per quanto di competenza, l’immediata esecuzione dei lavori necessari per rimuovere le cause delle infiltrazioni.

Quanto alle spese per i lavori sulle parti comuni, spettanti al Condominio, lo stesso ente condominiale terrà conto, al proprio interno, dei criteri del codice civile e segnatamente di quanto previsto dall’articolo 1126 c.c.

Articolo che Disposizione che, lo ricordiamo, dispone che quando – come nel caso di specie – l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, “quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa della ripartizioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

Su questo specifico punto, la decisione del tribunale si allinea ai consolidati princìpi espressi dalla giurisprudenza di legittimità: “In tema di condominio di edifici, la terrazza a livello dell’appartamento di proprietà esclusiva di un singolo condomino assolve la stessa funzione di copertura del lastrico solare posto alla sommità dell’edificio nei confronti degli appartamenti sottostanti. Ne consegue che alle spese per la relativa riparazione o ricostruzione devono contribuire, oltre al proprietario della terrazza, tutti i condomini dei piani sottostante” (ex multis, Cass. civ. 01/12/2000 n. 15389).

Riferimenti normativi:

Art. 700 c.p.c.

Art. 1126 c.c.