L’irregolarità urbanistica rende nullo il contratto di vendita dell’immobile?

L’irregolarità urbanistica rende nullo il contratto di vendita dell’immobile?

La necessità di contrastare il fenomeno dell’abusivismo edilizio si realizza anche attraverso strumenti privatistici; in questo settore essa si fonde alla protezione dell’affidamento dell’acquirente. Ma in che misura, da un punto di vista interpretativo, queste finalità devono essere bilanciate con la tutela della certezza dei traffici giuridici?

Nello specifico, ciò si realizza con la previsione della nullità degli atti negoziali il cui oggetto siano fabbricati in assenza di titolo abilitativo.

Già l’art. 15, comma 7, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi) prevedeva la nullità sebbene la norma in questione fosse primariamente orientata alla tutela dell’affidamento dell’acquirente. La normativa successiva ha innovato la regolamentazione della materia; gli articoli 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, infatti, ha introdotto una nuova figura di nullità che deriva dalla mancata menzione in atto del titolo abilitativo. Tale scelta è stata riproposta con il nuovo testo unico dell’edilizia (d.P.R. n. 380 del 2001), il cui art. 46 ha sostituito l’art. 17 della legge n. 47 del 1985.

Ma, il problema che la nuova disposizione pone è il seguente: quale tipo di nullità introduce la disposizione?

Secondo la Corte di Cassazione [Corte di Cassazione SS. UU.del 22 marzo 2019, n. 8230] si tratta di una nullità testuale ex art. 1418 c.c., comma III, che è applicabile pertanto ai soli casi stabiliti dalla legge non potendo, pertanto, estendersi alle ipotesi di in cui il titolo sia menzionato in atto ma la costruzione sia difforme a quanto autorizzato. Secondo la Cassazione, infatti, l’esigenza di contrasto dell’abusivismo (che può e deve essere prevalentemente perseguita attraverso i diversi strumenti giuridici rappresentati dalle sanzioni penali e amministrative) va contemperata con quella di tutela dei traffici giuridici. Pertanto è sufficiente, ai fini della validità dell’atto, menzionare nel contratto il titolo abilitativo, eventuali difformità dell’immobile non lo rendono nullo.

Resta tuttavia sul tappeto un ulteriore problema: quid iuris nel caso in cui le parti, stipulino un semplice preliminare di compravendita prima del c.d. definitivo?

La mancanza di titoli abilitativi rende nullo il preliminare o no?

Anche a tale quesito la Nomofilachia [Cass. civ. Sez. II del 26-04-2017, n. 10297] ha fornito risposta, statuendo che “la sanzione della nullità prevista dalla L. 28 febbraio 1985, n. 47, art. 40, con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria, trova applicazione nei soli contratti con effetti traslativi e non anche con riguardo ai contratti con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, come si desume dal tenore letterale della norma, nonchè dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi o essere prodotta la dichiarazione prevista dalla stessa norma, ove si tratti di immobili costruiti anteriormente al 1 settembre 1967. Ne consegue che, anche nel caso in cui il preliminare abbia ad oggetto un immobile privo della concessione edificatoria, si ritiene costituito tra le parti un valido vincolo giuridico”; conformi [Cass. 19 dicembre 2013, n. 28456; Cass. 18 luglio 2011, n. 15734; Cass. 11 luglio 2005, n. 14489].

Avv. TOMMASO GASPARRO

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