Per accertare l’usucapione del sottotetto tutti i condomini vanno citati in giudizio

Per accertare l’usucapione del sottotetto tutti i condomini vanno citati in giudizio

Per accertare l’usucapione del sottotetto tutti i condomini vanno citati in giudizio

Secondo la Cassazione, ordinanza 29 ottobre 2019, n. 27707, nel caso in cui un condomino si rivolga all’autorità giudiziaria per l’accertamento dell’avvenuta usucapione di una parte condominiale, l’amministratore non sarà coinvolto direttamente nel giudizio, non rivestendo la sua rappresentanza ex art. 1130 c.c. il potere sui diritti individuali dei singoli condomini che dovranno partecipare direttamente al processo di accertamento dell’eventuale intervenuto acquisto del bene comune.

 

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI:
Conformi: Cass. civ. sez. VI, 15 gennaio 2019, n. 848

Cass. civ. sez. VI, 15 marzo 2017, n. 6649

Cass. civ. sez. Unite, 13 novembre 2013, n. 25454

Difformi: Cass. civ. sez. II, 17 dicembre 2013, n. 28141

La Corte di Cassazione, con sentenza del 29 ottobre 2019 n. 27707, ha ribadito che qualora un condomino agisca per ottenere l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione in suo favore della proprietà esclusiva di una parte comune, quale il sottotetto, si configura un’ipotesi di litisconsorzio necessario e il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini dello stabile, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile, con la conseguenza che la sentenza, implicando un accertamento in ordine a titoli di proprietà confliggenti tra loro, non può conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

La vicenda

Alcuni condomini citavano in giudizio il condominio per chiedere che fossero riconosciuti come esclusivi titolari del sottotetto o, in via subordinata, che fosse accertato l’acquisto del diritto di proprietà da parte loro di detto vano mediante usucapione.

Si costitutiva il condominio che resisteva insieme ad alcuni condomini in proprio.

Il Tribunale escludeva che gli attori fosse titolari esclusivi del sottotetto; tuttavia, accoglieva la loro domanda subordinata di accertamento dell’avvenuta usucapione di detta parte comune.

La Corte d’Appello, invece, rilevava che nel giudizio di primo grado la controversia era stata proposta e decisa solo nei confronti dell’amministratore del condominio e di alcuni condomini intervenuti in proprio, mentre invece la causa, implicando un accertamento in ordine a titoli di proprietà confliggenti tra loro (proprietà esclusiva degli attori e proprietà comune di tutti i condomini), avrebbe dovuto svolgersi nei confronti di tutti i condomini in danno dei quali l’usucapione si sarebbe verificata.

Di conseguenza i giudici di secondo grado dichiaravano la nullità del procedimento relativo alla sentenza impugnata, rimettendo le parti avanti il Tribunale per nuovo giudizio.

I condomini soccombenti ricorrevano in cassazione facendo presente, tra l’altro, che la mancata citazione della collettività condominiale era stata causata dalla condotta ostruzionistica del condominio ed in particolare dal rifiuto opposto dall’amministratore del condominio di rimettere loro, come chiesto, l’esatto elenco dei condomini.

In altre parole lamentavano che l’errore commesso nella costituzione del completo contraddittorio era dovuto all’utilizzo di elenchi non completi stante, appunto, l’ostruzionismo frapposto dal condominio, condotta da qualificarsi sleale ma ignorata dalla Corte d’Appello.

In ogni caso, sostenevano che, anche nell’ambito del giudizio di accertamento dell’avvenuto acquisto per usucapione da parte di un condomino, l’amministratore del condominio avrebbe potuto rappresentare la collettività dei condomini, negando così che il contraddittorio andasse esteso a tutti i condomini.

La decisione

La Cassazione ha dato ragione al condominio, osservando, in via preliminare che i ricorrenti, prima di avviare la lite ed indipendentemente dalla completezza o meno degli elenchi forniti dall’amministrazione condominiale, avrebbero potuto e dovuto acquisire con diligenza le opportune informazioni (cioè i nomi dei condomini) mediante i pubblici registri.

In ogni caso i giudici supremi ricordano che, secondo l’opinione dominante in giurisprudenza, qualora un condomino agisca per ottenere l’accertamento dell’intervenuto acquisto per usucapione in suo favore della proprietà esclusiva di una parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c., il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull’estensione dei diritti dei singoli.

In tale ipotesi, quindi, i singoli condomini, comproprietari delle parti comuni in ragione dei rispettivi millesimi, sono litisconsorti necessari unitamente all’amministratore condominiale e, non già, possono esser rappresentati da quest’ultimo senza apposito mandato.

Non è affatto condivisibile, quindi, la tesi secondo cui la legittimazione passiva dell’amministratore, prevista dall’art. 1131 c.c., secondo comma, ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini.

Del resto, anche se un condomino, convenuto dall’amministratore con azione di rilascio di uno spazio di proprietà comune, proponga non un’eccezione riconvenzionale di usucapione, al fine limitato di paralizzare la pretesa avversaria, ma una domanda riconvenzionale diretta a conseguire la dichiarazione di proprietà esclusiva del bene, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore rispetto alla “controdomanda”, dovendo la stessa, svolgersi nei confronti di tutti i condomini, in quanto viene dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico e inscindibile su cui deve decidere la richiesta pronuncia giudiziale.

La titolarità del sottotetto

Il sottotetto, a seconda dell’altezza, della praticabilità del solaio, delle modalità di accesso e dell’esistenza o meno di finestre, si distingue in: camera d’aria o palco morto, e, cioè, vano sprovvisto di solaio idoneo a sopportare il peso di persone e cose, destinato essenzialmente a preservare l’ultimo piano dell’edificio dagli agenti atmosferici; soffitta, ossia vano inabitabile ma utilizzabile soltanto, ad esempio, come deposito o stenditoio ; “mansarda”, e cioè locale abitabile.

Molto spesso tale ambiente è da considerare pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, qualora assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere la stessa abitazione dal caldo, dal freddo e dall’umidità, fungendo da camera d’aria isolante.

In tal caso questo locale, ponendosi in rapporto di dipendenza con i vani stessi, cui serve da protezione, non può essere separato dai locali sottostanti di proprietà esclusiva di un condomino senza che si verifichi l’alterazione del rapporto di complementarietà dell’insieme.

Tale situazione ricorre certamente se tale vano è di altezza limitata e privo di prese d’aria, risulta esattamente sovrapponibile al sottostante appartamento, non è collegato da scale condominiali, non è dotato di pavimentazione.

Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo.

In mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., comma 1.

Così è comune il sottotetto costituito da un ambiente unico (privo di collegamenti diretti con gli appartamenti sottostanti) che ospita impianti condominiali (tubazioni, esalatori fogne, centraline tv ecc.) ed è dotato di un accesso tramite la scala condominiale, un pavimento in cemento e un’altezza che ai margini è pari a zero ma che raggiunge circa 3 metri al sottocolmo.

L’usucapione del sottotetto

Bisogna considerare che, in mancanza del titolo ed indipendentemente dalle caratteristiche strutturali del sottotetto, ciascun condomino, qualora ricorrano i requisiti previsti dalla legge, potrebbe sempre usucapire tale vano comune.

Attenzione, però, che il godimento esclusivo della cosa comune da parte di uno dei condomini, in ragione della peculiare ubicazione del bene e delle possibilità di accesso ad esso, non è comunque, di per sé, idoneo per usucapire, essendo, per converso, comunque necessaria, a fini di usucapione, la manifestazione del dominio esclusivo sul bene comune da parte dell’interessato attraverso un’attività apertamente contrastante ed incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della relativa prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione del bene.

Così ad esempio per usucapire il sottotetto sarà necessaria la chiusura della porta di accesso a tale vano con un lucchetto di cui solo l’interessato all’usucapione conserva le chiavi.

Al contrario l’utilizzo del bene comune da parte di un condomino in modo più intenso rispetto agli altri non determina l’insorgenza dell’usucapione.

Infatti, ciascun comproprietario ha il diritto a trarre dal bene comune una maggiore utilità, purché non impedisca il pari uso degli altri o alteri la destinazione del bene.

Occupare il sottotetto con numerosi scatoloni, lasciando però la possibilità di accedere a tale locale anche agli altri condomini che tollerano la situazione, non porterà mai ad usucapire tale parte comune.

In ogni caso non è indispensabile che vi sia l’elemento soggettivo della buona fede, ma dovrà pur sempre trattarsi di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale (ed il possesso – che deve essere accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa usucapita – deve protrarsi ininterrottamente per venti anni o 10 anni se è stato acquistato in buona fede in base ad un titolo trascritto astrattamente idoneo a trasferire la proprietà).

Cassazione civile, sez. II, ordinanza 29 ottobre 2019, n. 27707

 

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