Se i lavori alterano il decoro architettonico delibere all’unaminità, anche super bonus 110%

Se i lavori alterano il decoro architettonico delibere all’unaminità, anche super bonus 110%

Se i lavori alterano il decoro architettonico delibere all’unaminità, anche super bonus 110%

Con ordinanza del 30 settembre 2021 il Tribunale di Milano, in sede di reanche sclamo, ha sospeso una delibera condominiale con la quale era stato approvato un intervento, soprattutto alle facciate dell’edificio, tra quelli indicati dall’art. 119 D. L. 19 maggio 2020 n. 34 ritenendo che il cambio del loro rivestimento e della loro colorazione costituisca una innovazione illecita ex art. 1120, comma 4, c.c., revocando l’ordinanza del medesimo Tribunale in sede monocratica del 13 agosto 2021, che viceversa non aveva sospeso l’efficacia della suddetta delibera.

Innovazione e manutenzione straordinaria

Negli artt. 1120 e 1121 c.c., il legislatore del 1942, anno in cui è stato promulgato il codice civile, con grande lungimiranza ha previsto la possibilità che l’edificio condominiale e le sue parti accessorie e/o pertinenziali potessero subire nel tempo alcune variazioni.

Se queste modifiche sono di notevole consistenza, il legislatore ne ha previsto l’approvazione da parte dell’assemblea con la maggioranza degli intervenuti, rappresentante i due terzi del valore millesimale, proprio perché su tale modifica sostanziale si raggiunga un largo consenso tra i condomini.

Pure tuttavia il legislatore ha previsto che alcune delle possibili innovazioni, che potrebbero essere apportate allo stabile, proprio per la loro rilevanza anche sociale, debbano essere vietate e altre che, invece, potrebbero incidere sensibilmente nei rapporti interni tra i condomini, debbano essere votate con l’assunzione diretta delle spese da parte di coloro che intendono realizzarle. Il legislatore del 2012 ha previsto una serie di opere che hanno rilevanza sociale e solidaristica qualificandole quali innovazioni, stabilendo, però, che siano approvate con la maggioranza inferiore dei presenti in assemblea, rappresentanti almeno 500 millesimi.

Così sono vietate tutte quelle innovazioni che pregiudicano la statica dell’edificio e il suo decoro architettonico, nonché impediscono il pari uso, anche ad un solo condomino, della parte condominiale interessata all’intervento innovativo.

Peraltro le innovazioni gravose o voluttuarie, e che non inficiano i diritti reali e soggettivi degli altri condomini, possono essere deliberate purché coloro che intendono effettuarle si accollino l’intero loro costo e non impediscano, in futuro, la partecipazione a coloro che, al momento della delibera, si erano pronunciati in maniera dissenziente.

È opportuno, però, ricordare che negli ultimi anni, in relazione alle sempre più emergenti esigenze sociali della collettività, lo stesso legislatore ha derubricato ad interventi di straordinaria gestione o addirittura ha qualificato innovazioni necessarie alcune opere che sono finalizzate a soddisfare tali esigenze.

Il legislatore, con la nuova disciplina ex lege 11 dicembre 2012 n. 220, ha previsto, quali innovazioni lecite, gli interventi finalizzati a:

a) garantire la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, che non costituiscano opere di manutenzione straordinaria, come una deumidificazione dei muri portanti per un’umidità di risalita;

b) favorire la realizzazione di opere che consentano l’abbattimento delle barriere architettoniche, il contenimento del consumo energetico e la produzione di energia elettrica mediante fonti energetiche rinnovabili, anche attuate da terzi che siano titolari di un diritto personale di godimento di aree idonee a tale scopo, quali sono i conduttori e i comodatari;

c) diffondere l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, sino alla diramazione per le singole utenze.

Con questa disposizione il legislatore ha preso in considerazione il più generale interesse della collettività nazionale anteponendola a quella della mera e ridotta collettività condominiale, consentendo, comunque, anche ad un singolo condomino di poter richiedere la convocazione dell’assemblea per deliberare in merito agli interventi de quibus.

Il concetto di innovazione, poi, diverge anche da quello di opere straordinarie che rientrano nel più vasto campo delle manutenzioni del condominio che sono necessarie per la sua conservazione ex art. 1118 c.c. e che sono imposte dal legislatore proprio a tale scopo sia all’amministratore del condominio (manutenzioni ordinarie ex art. 1130, comma primo numeri 3 e 4, c.c.) sia all’assemblea dei condomini (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).

L’art. 1120 c.c. tende a disciplinare l’approvazione di quelle innovazioni che comportano una spesa a carico di tutti i condomini, mentre se questa rimane a carico del solo condomino interessato, si applica l’art. 1102 c.c.

La questione più dibattuta è certamente quella dell’alterazione del decoro architettonico dell’edificio che inerisce alle linee estetiche dello stabile, riconoscibili anche nei palazzi così detti popolari. Una volta però venuta meno tale estetica per una già intervenuta alterazione architettonica, una nuova opera che pur in astratto violerebbe i canoni estetici del fabbricato deve ritenersi ammissibile.

Del resto è doveroso precisare che il decoro architettonico rappresenta un concetto soggettivo del bello e quindi sottoposto a valutazioni differenti per ogni singolo condomino.

Il decoro architettonico dell’edificio, che si distingue dal suo aspetto, previsto dall’art. 1127 c.c., si riferisce all’armonia estetica impressa alle sue strutture e, per tale motivo, il regolamento di condominio può stabilirne una definizione più rigorosa di quella prevista dall’art. 1120 de quo.

A fronte delle innovazioni sopra individuate che servono a tutti i condomini, considerato che si tratta di un miglior uso collettivo delle parti comuni, si possono verificare due differenti ulteriori fattispecie, previste dall’art. 1121 c.c.:

a) l’intervento innovativo inerisce a parti utilizzate solo da alcuni condomini ovvero è suscettibile di utilizzazione separata;

b) l’intervento innovativo può essere goduto da tutti i condomini, ma l’esecuzione è a cura e spesa soltanto di coloro che lo vogliano comunque effettuare.

Permane in entrambe le ipotesi il divieto di realizzare innovazioni vietate.

Impugnazione delle delibere condominiali

Se la delibera del condominio, che vincola ogni condomino, viola la disciplina regolamentare prescritta del regolamento di condominio o lede i diritti dei condomini, che scaturiscono dalla normativa inerente al condominio, la delibera è annullabile e può essere impugnata avanti all’autorità giudiziaria nel termine di trenta giorni dal momento in cui il condomino ne è venuto a conoscenza.

Scaduto tale termine, la delibera diventa definitiva e anche il condomino che si veda da questa pregiudicati gli interessi, deve prestarvi esecuzione.

L’impugnazione deve avvenire con un atto giudiziario, non essendo sufficiente una mera raccomandata, seppure con ricevuta di ritorno, inviata all’amministratore di condominio.

Qualora, invece, la delibera sia in contrasto con le norme imperative di legge e con le clausole contrattuali del regolamento di condominio ovvero abbia un oggetto illecito o pregiudichi i diritti soggettivi dei condomini, la delibera è nulla e, dunque, può essere impugnata in ogni tempo, essendo questo un diritto imprescrittibile.

La gestione del condominio deve, infatti, avvenire in modo costante e in forma corretta attraverso l’opera esecutrice dell’amministratore ed è perciò che il legislatore ha stabilito che tutte le delibere assunte ritualmente dall’assemblea, con le maggioranze indicate nell’art. 1136 c.c., sono obbligatorie per tutti i condomini, non soltanto per coloro che hanno votato a favore delle decisioni prese, ma anche per coloro che si sono astenuti o che hanno votato contro e addirittura per gli assenti, indipendentemente dal motivo della loro assenza.

Al fine di poter garantire i diritti dei condomini dissenzienti rispetto ad una determinata delibera, i quali si vedrebbero imposti dalla maggioranza assembleare limiti e vincoli o spese non strettamente necessarie, il legislatore, oltre alla obbligatorietà della duplice maggioranza del numero dei condomini e del valore dell’edificio, per la validità di ogni delibera, ha concesso loro la possibilità di ricorrere alla autorità giudiziaria affinché accerti la legittimità della delibera impugnata.

L’atto introduttivo del giudizio, di per sé, non sospende l’efficacia della delibera in esame, ma è necessario che sia l’autorità giudiziaria a sospendere l’efficacia in relazione alle possibili gravi conseguenze che dall’esecuzione della delibera possono derivare al condomino che l’ha impugnata; è necessario, pertanto, che questi chieda sempre al magistrato che sia sospesa l’efficacia della delibera impugnata sino alla pubblicazione della sentenza che definisce il giudizio.

Il legislatore del 2012 ha disposto che, per conseguire la sospensione della delibera impugnata, il condomino debba avanzare apposita istanza; se proposta prima della causa di merito, questa non interrompe il termine di trenta giorni di decadenza per la notifica dell’atto di citazione d’impugnazione.

Si applica, nella fattispecie, la procedura inerente ai provvedimenti cautelari d’urgenza.

In ogni caso il magistrato non può valutare il merito della delibera che costituisce il potere discrezionale dell’assemblea, dovendosi limitare ad accertarne la legittimità normativa.

L’agevolazione fiscale ex art. 119 D.L. n. 34/2020

Nel 2020 il legislatore, anche al fine di favorire gli interventi finalizzati al risparmio energetico e al consolidamento statico degli immobili, ha emanato il D.L. 19 maggio 2020 n. 34 e, più in particolare ha preso in considerazione le opere individuate nell’art. 119, sia in sede di conversione in legge 17 luglio 2020 n. 77 sia con le integrazioni intervenute con le successive disposizioni legislative, tra le altre il decreto legge 14 agosto 2020 n. 104, convertito in legge 13 ottobre 2020 n. 126, e la legge 30 dicembre 2020 n. 178.

Inoltre, l’art. 121 dello stesso decreto legge ha stabilito che i contribuenti possono optare per la cessione del credito d’imposta, del quale potrebbero usufruire, o per ottenere uno sconto in fattura, che l’impresa esecutrice delle opere de quibus deve emettere al termine dei lavori, in luogo delle detrazioni fiscali di loro spettanza.

Purtroppo il testo delle norme sopra indicate non sono di facile interpretazione per cui sono sorte diverse questioni applicative, che non sempre l’Agenzia delle Entrate con le sue circolari, che pur non sono fonti del diritto, ovvero con le risposte ai vari interpelli che le sono state rivolte, ha risolto.

Confermata che la scelta della cessione del credito è personale e, quindi, non può essere deliberata dall’assemblea del condominio, che ne sarebbe, altrimenti, competente, trattandosi di manutenzioni straordinarie, si dovrebbe ritenere che lo sconto in fattura, viceversa, possa essere stabilita dall’assemblea di condominio.

Ovviamente i condomini che deliberano questa iniziativa devono rispettare la disciplina disposta dal summenzionato art. 119, in particolare il recupero di due classi energetiche attestate tramite A.P.E. e il possesso dei requisiti minimi previsti dal D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito in legge 3 agosto 2013 n. 90.

Il legislatore, anche per uniformarsi e attuare le disposizioni dell’Unione Europea, alla quale apparteniamo, in ottemperanza all’art. 117, comma 1, Cost. ha prescritto che la delibera di approvazione degli interventi descritti nel precitato art. 119 è valida se adottata con la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno un terzo del valore millesimale dell’edificio; non solo, ha concesso che alcuni condomini possano accollarsi l’onere economico delle conseguenti spese di coloro che, per vari motivi, ad esempio perché non capienti, non intendano parteciparvi.

È evidente, quindi, il favor legis voluto e propugnato dal legislatore italiano.

Proprio per conseguire questa finalità il legislatore ha disposto che gli interventi descritti nel più volte citato art. 119, anche se riguardano i prospetti dello stabile, costituiscono manutenzione straordinaria ai sensi del comma 13 ter del medesimo articolo.

Conclusioni

A mio parere il Tribunale di Milano, in composizione collegiale, ha commesso la svista di considerare innovazione l’intervento sopra descritto, non osservando il disposto testuale di legge, sorvolando, pertanto, la ratio del decreto legge del quale si discute; inoltre, ha preso in considerazione l’ordinanza della Cassazione 20 aprile 2021 n. 10371 che, peraltro, si riferiva ad una delibera assunta nel 2015, antecedente conseguentemente al D.L. n. 34/2020.

Soprattutto non ha considerato la volontà del legislatore di agevolare in ogni modo gli interventi finalizzati al risparmio energetico, tant’è ha stabilito una maggioranza per la validità della delibera inferiore a quella che, per lo stesso intervento, aveva stabilito nel 2012 con l’art. 1136, comma 4, c.c.

Riferimenti normativi:

Art. 1120, co. 4, c.c.

Art. 1121 c.c.

Art. 1127 c.c.

Tribunale di Milano 30 settembre 2021