Si all’impianto fotovoltaico anche senza autorizzazione dell’assemblea condominiale

Il legislatore ha introdotto una peculiare disciplina volta ad agevolare l’installazione nei caseggiati di impianti fotovoltaici, prevedendo recentemente incentivi fiscali rilevanti a favore dei condomini. L’installazione di un impianto centralizzato fotovoltaico sul tetto o lastrico condominiale può apportare preziosi benefici a tutti i residenti. Il fotovoltaico condominiale, ammortizzando la spesa tra i condomini, consente di mettere a disposizione della collettività condominiale energia pulita e auto-prodotta per le utenze comuni (si pensi all’illuminazione di parti interne o esterne dell’edificio, all’impianto di ascensore, ai sistemi di automazione per cancelli carrai ecc.). È possibile anche valutare di costituire una “comunità energetica rinnovabile”, cioè un soggetto giuridico che permetta ai partecipanti di consumare direttamente energia riducendo il proprio impatto ambientale e la dipendenza dalla rete elettrica nazionale. In ogni caso, come prevede l’articolo 1122 bis c.c., ogni condomino può installare pannelli fotovoltaici sulle coperture condominiali, purché l’intervento non sia lesivo degli interessi della collettività condominiale. A ricordarlo è la Cassazione con ordinanza 17 gennaio 2023, n. 1337.

La Corte di Cassazione, con sentenza del 17 gennaio 2023 n. 1337, ha precisato che l’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, ai sensi dell’art. 1122 bis. c.c., che non renda necessaria la modificazione delle parti condominiali, può essere eseguita dal singolo condomino senza alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea: l’eventuale parere contrario del condominio ha unicamente valore di mero riconoscimento dell’esistenza di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante e non è impugnabile per carenza di interesse.

La vicenda

Due condomini presentavano all’amministratore il progetto per l’installazione di dodici pannelli fotovoltaici su parte comune condominiale; la questione veniva poi sottoposta all’attenzione dell’assemblea che esprimeva parere contrario al progetto dei due condomini. Quest’ultimi allora decidevano di impugnare la delibera “negativa”. Il Tribunale non accoglieva la richiesta. Lo stesso giudice notava che quando la delibera oggetto di impugnativa da parte degli attori consiste nella mancata prestazione del consenso da parte dell’assemblea condominiale alla richiesta di autorizzazione per l’installazione di pannelli fotovoltaici sulla copertura comune condominiale, un eventuale annullamento della delibera non potrebbe produrre alcun effetto positivo per gli attori. La Corte di Appello, aderiva, in buona sostanza, alla tesi espressa dai giudici di primo grado, sostenendo che, nel caso esaminato, l’installazione dell’impianto al servizio dei due condomini non richiedeva alcuna necessità di modificare le parti comuni, con la conseguenza che, ai sensi dell’art. 1122 bis c.c., l’assemblea non poteva prescrivere specifiche modalità esecutive. In particolare, ad avviso dei giudici di secondo grado, la delibera impugnata risultava “contraddistinta da caratteri di superfluità o comunque da valenza consultiva e non decisoria” e non vi era perciò alcun interesse ad agire in capo ai due condomini.

La decisione: l’installazione di impianto fotovoltaico senza modifiche alle parti comuni

La Cassazione – a cui si sono rivolti i due condomini – ha dato torto ai ricorrenti. Come hanno notato i giudici supremi l’istallazione su una superficie comune di un impianto per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinato al servizio di una unità immobiliare, che non renda necessaria la modifica delle parti condominiali, può essere apportata dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, senza richiedere alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea (salvo che tale autorizzazione dell’assemblea o dell’amministratore non sia imposta da una clausola di natura contrattuale del regolamento di condominio). Di conseguenza il condomino che intenda procedere all’istallazione su una superficie comune di un impianto fotovoltaico al servizio della sua unità immobiliare, senza modificare le parti condominiali, non ha interesse ad agire per l’impugnazione della deliberazione dell’assemblea che abbia espresso un parere contrario all’intervento, non generando la stessa alcun concreto pregiudizio ai suoi diritti. Del resto, l’art. 1122-bis, comma 4, c.c. puntualizza che, comunque, non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative, nel senso che il singolo può provvedere alla loro realizzazione, a sue spese, senza il nulla osta assembleare, non essendovi nessuna invasione delle parti comuni.In ogni caso – ad avviso degli stessi giudici supremi – all’eventuale autorizzazione all’installazione di un tale impianto concessa dall’assemblea o al parere contrario espresso dalla stessa, può, attribuirsi soltanto il valore di mero riconoscimento dell’inesistenza, o, viceversa, dell’esistenza, di un interesse e di concrete pretese degli altri condomini rispetto alla utilizzazione del bene comune che voglia farne il singolo partecipante. Infine si deve tenere conto che il singolo condomino che intende installare un impianto fotovoltaico sul tetto o lastrico comune dovrà comunque rispettare il principio stabilito dall’articolo 1102 c.c. per cui non può alterare la destinazione della cosa comune e deve consentire un uso paritetico agli altri condomini del bene comune.

Inoltre l’installazione sul lastrico, da parte del singolo, dell’impianto deve comunque avvenire nel rispetto delle clausole del regolamento che hanno come oggetto le “diverse forme di utilizzo” della copertura (se il lastrico è destinato anche a stenditoio non si può compromettere tale destinazione ma è ammissibile una ragionevole riduzione di tale funzione).

L’installazione di impianto fotovoltaico con modifiche alle parti comuni

L’art. 1122-bis c.c., alla luce della legislazione vigente e dei chiarimenti dei giudici, riconosce il diritto individuale del condomino alla ricezione radio-tv con impianti individuali satellitari o via cavo e ne conferma la libera realizzazione – senza previo voto dell’assemblea – precisando l’obbligo di arrecare il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e agli immobili di proprietà di altri condomini.

In ogni caso deve essere rispettato il decoro architettonico dell’edificio (ed è fatto salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche).

Tale limite, nonostante il silenzio del legislatore, a differenza di quanto prescritto nel 1 comma dell’art. 1122 bis c.c., dovrebbe riguardare pure l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (destinati al servizio di singole unità del condominio) sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato (2 comma dell’art. 1122 bis c.c.).Del resto, tale conclusione sembra trovare indiretta conferma nel comma 4 dell’art. 1122 bis c.c. in base a cui, appunto, a tutela della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio, l’assemblea condominiale può prescrivere modalità alternative di esecuzione dei lavori o imporre cautele.

In particolare, l’articolo 1122 bis c.c. prevede che qualora l’installazione degli impianti sopra detti richieda necessariamente modificazioni delle parti comuni, “l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”.

Condizione normativa perché, dunque, possano venire in rilievo attribuzioni dell’assemblea in ordine alla installazione, da parte di un singolo condomino, di un impianto di produzione di energia da fonti rinnovabili, è che l’intervento renda “necessarie modificazioni delle parti comuni”, nel qual caso, similmente a quanto dispone l’art. 1122, comma 2, c.c., è stabilito che l’interessato ne dia comunicazione all’amministratore, il quale possa così riferirne in assemblea perché siano adottate le eventuali iniziative conservative volte a preservare l’integrità delle cose comuni.

In ogni caso l’assemblea può intervenire ed imporre, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio.

L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.

Tale disciplina quindi mira a tutelare l’estetica e l’aspetto architettonico dell’edificio.

Infatti, la preventiva comunicazione all’amministratore con indicazione specifica delle modalità dell’intervento e la successiva possibilità da parte dell’assemblea di intervenire rappresentano una garanzia di fronte a possibili deturpazioni dell’edificio.

Se il singolo condomino non presenta il progetto all’assemblea è legittima la delibera con la quale il condominio nega l’autorizzazione per l’installazione di un impianto fotovoltaico ad uso personale, da collocarsi su una porzione del lastrico o tetto dell’edificio. Resta inteso poi che l’installazione dell’impianto al servizio della singola unità immobiliare debba avvenire nel rispetto della destinazione delle cose comuni, della tutela del diritto d’uso di ciascun condomino, del minor pregiudizio per le parti condominiali o individuali, della salvaguardia della stabilità, della sicurezza e del decoro architettonico dell’edificio.

L’accesso alle unità immobiliari degli altri condomini

L’ultimo comma dell’art. 1122-bis c.c. prevede l’eventualità che le suddette realizzazioni possano richiedere l’ingresso nella proprietà privata di altri condomini, precisando che l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Pertanto, in caso di diniego di accesso, si ritiene che l’interessato possa, in prima luogo, richiedere l’intervento dell’amministratore e, successivamente, in caso di esito negativo, rivolgersi all’autorità giudiziaria.

Riferimenti normativi:

Art. 1122 bis c.c.