Bar troppo rumoroso, chi risponde dei danni arrecati ai condomini?

Bar troppo rumoroso, chi risponde dei danni arrecati ai condomini?

Una delle questioni di maggiore attualità negli ultimi anni è quella delle conseguenze giuridiche connesse al fenomeno della c.d. malamovida. Si fa riferimento, come noto, al proliferare di fenomeni più o meno di massa, sempre più diffusi nelle nostre città, che si caratterizzano tecnicamente per una eccessiva pressione antropica, soprattutto nei centri storici, che attira una moltitudine di persone causando sovente gravi disagi ai residenti.

Si sottolinea in questa sede, come la questione abbia trovato una definitiva soluzione giuridica ad opera della recente sentenza della Corte di Cassazione n. 14209/2023 che ha sancito la responsabilità della Pubblica Amministrazione (nella maggior parte dei casi il Comune) per i danni causati ai residenti dalla malamovida in presenza di mancata osservanza delle regole tecniche o dei canoni di diligenza e prudenza nella gestione dei beni pubblici.

Questione analoga potrebbe prospettarsi anche nelle ipotesi in cui le immissioni rumorose non investano una intera zona di un centro abitato quanto, più semplicemente, un singolo appartamento o condominio per la presenza nelle immediate vicinanze di un esercizio commerciale.

Il problema si pone quando l’attività è esercitata in locali condotti in locazione. Chi risponde, in questo caso dei danni arrecati ai condomini o ai proprietari che vivono nella zona?

Il proprietario o il conduttore?

E’ bene chiarire, prima di rispondere a questo interrogativo, che la norma di riferimento è rappresentata dall’art. 844 c.c. a mente del quale le immissioni (anche rumorose come in questi casi) che superano la soglia della normale tollerabilità attribuiscono a chi le subisce il diritto a chiederne la cessazione oltre al risarcimento del danno.

In relazione alla individuazione concreta del soggetto tenuto al risarcimento nel caso di una attività commerciale (ad esempio un bar o un ristorante) esercitata in locali condotti in locazione, la Corte di Cassazione con Ord. 4908/2018 ha avuto modo di chiarire in maniera decisa che “il proprietario d’un immobile concesso in locazione non risponde dei danni provocati dal conduttore in conseguenza di immissioni sonore intollerabili, a meno che non si accerti in concreto che, al momento della stipula del contratto di locazione, il proprietario avrebbe potuto prefigurarsi, impiegando la diligenza di cui all’art. 1176 c.c., che il conduttore avrebbe certamente recato danni a terzi con la propria attività“.

Tali principi sono poi applicati diffusamente dalla giurisprudenza di merito; si veda,ex permultis, il decisum di Tribunale di Messina n. 917 dell’11 aprile 2024 che ha respinto la domanda di risarcimento del danno causato dagli schiamazzi provenienti da un locale in cui veniva esercitata l’attività di bar e che superavano la normale tollerabilità, sulla base del presupposto che esso fosse stato richiesto al proprietario dell’immobile locato e non al conduttore.

Il giudice siciliano, applicando la giurisprudenza di Legittimità su richiamata chiarisce che, di norma, il locatore non ha alcuna responsabilità nel risarcimento a meno che non sia dimostrato in giudizio un suo apporto causale alla realizzazione del fatto dannoso o della diversa ipotesi in cui il proprietario avrebbe dovuto prefigurarsi con l’ordinaria diligenza che il conduttore avrebbe provocato con ragionevole certezza danni a terzi mediante le immissioni intollerabili. Avvocato Tommaso Gasparro

Studio Legale Gasparro –Pec: tommaso.gasparro@coalarino.legalmail.it Skype:Tommaso Gasparro

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