Chi paga le spese per i lavori sul cortile posto sopra i box di un singolo condomino?
Qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese si deve procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione. A confermarlo è la Cassazione con ordinanza 29 novembre 2018, n. 30935.
A seguito dell’impugnazione della delibera assunta dal Condominio e proposta dai condomini P. & C. s.r.l. e da V.L.G. in relazione all’ordine del giorno avente ad oggetto i lavori straordinari di impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile, il Tribunale di Monza aveva annullato la delibera con riguardo all’intero ordine del giorno al punto n. 1.
Il Condominio aveva impugnato la sentenza di prime cure e la Corte d’appello di Milano, accogliendo il gravame, aveva respinto l’impugnazione della delibera con condanna dei condomini impugnanti alle spese di lite.
La cassazione della sentenza di secondo grado è stata chiesta dai condomini P. & C. s.r.l. e V.L.G.
La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata.
E’ stato affermato che, in materia, vale il principio secondo cui qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall’art. 1126 c.c. (nel presupposto dell’equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell’immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un’applicazione analogica dell’art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dall’art. 1123, secondo comma, cod. civ.
La sentenza gravata appare, pertanto, affetta dall’erronea sussunzione della fattispecie nell’art. 1123 comma 2, c.c., piuttosto che in quella dell’art. 1125 c.c. come chiarito dalla giurisprudenza ora richiamata, posto che il cortile serviva non solo come transito a tutti i condomini, ma anche “come copertura ai proprietari dei box e dei magazzini interrati“.
Da ciò deriva che il criterio di ripartizione delle spese relative alla impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del cortile va corretto ed individuato in conformità al principio ivi enunciato.
Esito del ricorso:
Cassa, con rinvio, la sentenza n. 1711/2013 della Corte d’appello di Milano, depositata il 18 aprile 2013
Riferimenti normativi:
Art. 1123 c.c.
Art. 1125 c.c.
Art. 1126 c.c.
Cassazione civile, sez. II, ordinanza 29 novembre 2018, n. 30935
