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Condominio: per interventi sulla ringhiera del balcone privato è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?

Se i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio. É quanto si legge nell’ordinanza della Cassazione del 24 febbraio 2020, n. 4909.

Il caso

La pronuncia in commento trae origine dal giudizio promosso da un condominio nei confronti dei proprietari di un’unità sita nell’edificio condominiale al fine di ottenere l’accertamento dell’illegittimità degli interventi effettuati da questi ultimi sul terrazzo dell’immobile di loro proprietà esclusiva – consistiti nell’avanzamento del terrazzo a filo del muro perimetrale di facciata, con annessione del cornicione e di parte della gronda – poiché eseguiti in violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c. e del regolamento condominiale, in assenza di alcuna autorizzazione.

Mentre il giudice di prime cure aveva rigettato la domanda, non essendo stato dimostrato che l’intervento in questione avesse alterato la destinazione della cosa comune o impedito agli altri partecipanti di farne parimenti uso, il giudice di secondo grado ha accertato l’illegittimità delle opere realizzate dai convenuti sul terrazzo di loro proprietà, condannandoli al ripristino dello stato dei luoghi.

Avverso tale decisione, i condomini in questione hanno proposto ricorso per cassazione, evidenziando, in particolare, la presunta erroneità della decisione di seconde cure nella parte in cui ha ritenuto che le opere realizzate abbiano interessato parti condominiali dello stabile.

I balconi non sono parti comuni, a meno che non abbiano una prevalente funzione estetica

Con la pronuncia in commento, la Suprema Corte ritiene conforme al prevalente orientamento giurisprudenziale la decisione impugnata nella parte in cui ha affermato che il parapetto del balcone (interessato dall’esecuzione delle opere censurate) costituisce parte della facciata dello stabile, in ragione della sua prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo elemento decorativo ed ornamentale essenziale della facciata.

Il giudice di legittimità, infatti, ha già avuto modo di precisare che, se i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, il rivestimento del parapetto e della soletta devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2017, n. 30071).

E qualora il proprietario di un appartamento sito in un edificio condominiale esegua opere sui propri beni facendo uso anche di beni comuni, indipendentemente dall’applicabilità della disciplina sulle distanze, è necessario che, in qualità di condomino, utilizzi le parti comuni dell’immobile nei limiti consentiti dall’art. 1102 c.c. (Cass. civ. sez. II, 28 febbraio 2017, n. 5196).

In considerazione di tali principi, non ha alcuna rilevanza il fatto che la parte interessata dai lavori contestati dal condominio consistesse in una ringhiera metallica, atteso che la natura di parte comune dei rivestimenti e degli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore di un balcone, che contribuiscano a rendere l’edificio condominiale esteticamente gradevole, può essere ravvisata con riguardo tanto a parapetti, quanto a balaustre, ringhiere e simili.

Ne discende, pertanto, che l’intervento censurato dal condominio, per essere legittimo, avrebbe richiesto – quanto meno – la preventiva autorizzazione assembleare.

Tutte le modifiche dell’estetica dell’edificio condominiale sono vietate?

La pronuncia in commento richiama, inoltre, il prevalente indirizzo giurisprudenziale secondo cui costituisce innovazione lesiva del decoro architettonico del fabbricato condominiale, come tale vietata, non solo quella che ne alteri le linee architettoniche, ma anche quella che comunque si rifletta negativamente sull’aspetto armonico di esso, a prescindere dal pregio estetico che possa avere l’edificio (cfr. Cass. civ. sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1718).

La relativa valutazione spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità, ove non presenti vizi di motivazione (così, ex plurimis, Cass. civ., sez. II, 16 aprile 2019, n. 10583; Cass. civ. sez. II, 11 maggio 2011, n. 10350), non potendosi attribuire, tra l’altro, valenza decisiva, ai fini della tutela prevista dall’art. 1120 cod. civ., al grado di visibilità delle innovazioni contestate in relazione ai diversi punti di osservazione dell’edificio (Cass. civ. sez. II, 29 gennaio 2016, n. 1718) ovvero alla presenza di altre pregresse modifiche non autorizzate (Cass. civ. sez. II, 16 gennaio 2007, n. 851).

In considerazione di quanto sopra, il ricorso viene rigettato.

Estetica già compromessa: valutazione meno rigorosa

L’orientamento da ultimo citato, pur largamente maggioritario nel panorama giurisprudenziale, non è, tuttavia, univocamente accettato e declinato, non solo dalla giurisprudenza di merito, ma anche da quella di legittimità.

Ed, infatti, la Suprema Corte ha recentemente affermato che la lesività estetica dell’opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull’immobile: al fine di stabilire se le opere modificatrici della cosa comune abbiano pregiudicato il decoro architettonico di un fabbricato condominiale, devono essere tenute presenti le condizioni in cui quest’ultimo si trovava prima della esecuzione delle opere stesse, con la conseguenza che una modifica non può essere ritenuta pregiudizievole per il decoro architettonico se apportata ad un edificio la cui estetica era stata già menomata a seguito di precedenti lavori (così Cass. Civ., Sez. II, 16 aprile 2019, n. 10583; in senso conforme, cfr. Trib. Ascoli Piceno, 14 novembre 2017; Trib. Napoli sez. II, 15 gennaio 2010).

Ed ancora, nella stessa direzione, è stato affermato che, nel decidere dell’incidenza di un’innovazione sul decoro architettonico, il giudice deve adottare, caso per caso, criteri di maggiore o minore rigore in considerazione delle caratteristiche del singolo edificio e/o della parte di esso interessata, accertando anche se esso avesse originariamente ed in quale misura un’unitarietà di linee e di stile, suscettibile di significativa alterazione in rapporto all’innovazione dedotta in giudizio, nonché se su di essa avessero o meno inciso, menomandola, precedenti diverse modifiche operate da altri condomini (Cass. Civ. sez. II, 15 aprile 2002, n. 5417).

Riferimenti normativi:

art. 1117 c.c.

Cassazione civile, sez. VI civ. – 2, ordinanza 24 febbraio 2020, n. 4909