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Il sottotetto se serve a coibentare l’appartamento all’ultimo piano non è condominiale

Secondo la Cassazione, ordinanza 21 maggio 2020, n. 9383, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento.

1. G. venne condannato dal locale Tribunale, accolta la domanda dei condòmini, al ripristino di una piccola porzione del sottotetto dello stabile condominiale, corrispondente ad una frazione superficiaria del proprio appartamento collocato all’ultimo piano, che il convenuto aveva adibito a locale tecnico, accessorio del proprio immobile, collocandovi una caldaia, il collettore dell’impianto di riscaldamento e il motore del condizionatore.

La Corte d’appello di Venezia, adita dal G., rigettò l’impugnazione.

Avverso la sentenza d’appello ricorre G. sulla base di due motivi.

La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, ha cassato la sentenza impugnata, osservando che la Corte locale non si è attenuta al principio più volte enunciato, secondo il quale la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l’appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall’umidità, tramite la creazione di una camera d’aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo; con l’ulteriore precisazione che per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento. Dalla laconica e ingiustificatamente apodittica motivazione, comunque erronea in punto di asserzione in diritto, non si comprende quali accertamenti abbiano convinto il Giudice a reputare che quella frazione di sottotetto (invero assai piccola, 15 mq) fosse destinata all’uso comune, nel senso sopra specificato. Non supplisce il difetto di sussunzione il mero riferimento a non meglio specificate foto, né l’affermata presenza di una botola d’accesso nel vano scala e di un cavo televisivo; il fatto che il sottotetto svolga funzioni isolanti per tutto l’edificio non dimostra affatto lo specifico uso condominiale, ma, anzi, al contrario, conferma che esso riveste prevalente funzione di coibentazione dei singoli appartamenti posti all’ultimo piano. Manca, in definitiva, ogni compiuto accertamento in fatto sulla base del quale potersi affermare che le originarie caratteristiche strutturali dell’edificio fossero tali da doversi concludere per la destinazione dell’intero sottotetto (quindi, anche della frazione sovrastante l’appartamento del ricorrente) a servizi comuni ai sensi dell’art. 1117, comma 1, n. 2, c.c., non potendosi affermare raggiunta una tale prova attraverso il nudo riferimento all’esistenza di una botola d’accesso dal vano scala e di un cavo televisivo.

Pertanto, ad avviso dei Giudici di legittimità, la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio, perché il Giudice del rinvio riesamini la vicenda alla luce del principio di diritto sopra riportato, nonché dell’ulteriore specificazione seguente: lo spurio richiamo a una botola d’accesso dal vano scala e a un cavo televisivo, non dimostra che il sottotetto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali sia destinato all’uso comune, senza previamente aver verificato la consistenza strutturale originaria del sottotetto e, nel caso di accertata originaria destinazione all’uso comune, se essa concerna rintiera superficie dello stesso e, comunque, se la stessa sia tale da assumere carattere di oggettiva prevalenza sulla tipica funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano.

Esito del ricorso:

Cassa, con rinvio, la sentenza n. 1279/2014 della Corte d’Appello di Venezia, depositata il 26/ maggio 2014

Riferimenti normativi:

Art. 1102 c.c.

Cassazione civile, sez. II, ordinanza 21 maggio 2020, n. 9383