L’amministratore di condominio è obbligato al recupero forzoso dei crediti condominiali
Come stabilito dal legislatore all’art. 1129 c.c. quando l’assemblea delibera la nomina di un amministratore e questi la accetta si perfeziona un contratto di mandato regolato dagli art. 1703 e ss c.c..
Ai sensi dell’art. 1710 c.c. l’amministratore è, pertanto, tenuto ad eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia. Ma tutto ciò cosa significa? Quali comportamenti in concreto potrebbero determinare inadempimento dell’amministratore alle obbligazione del mandato?
Vediamo una elencazione esemplificativa e non esaustiva:
– eccesso nell’esecuzione delle delibere condominiali;
– mancata azione giudiziaria nei confronti di un condomino che abbia violato il regolamento di condominio o faccia un uso improprio delle parti comuni;
– spendita del nome del condominio senza averne i poteri per esempio per uno scoperto di conto corrente o per emissione di cambiali a pagamento dei crediti di fornitori;
– mancata contestazione all’appaltatore per i difetti nell’esecuzione dell’appalto o per il ritardo nella consegna nei termini contrattuali;
– omessa denuncia dei vizi al costruttore;
– decadenza dei diritti del condominio per inattività o ritardata attività (ad esempio per omessa denuncia all’assicurazione di un sinistro);
– danni provocati da fuoriuscita prevedibile di acque fognarie;
– opposizione infondata alla richiesta di verifica dei documenti di spesa da parte di un condomino;
– colposo ritardo nel presentare il rendiconto consuntivo;
– mancato intervento per immissioni di fumi nocivi o rumori derivati da impianti del condominio;
– omesso ricorso possessorio per abusi da parte di terzi;
– mancata richiesta delle agevolazioni fiscali di legge, se previste;
– mancata rimozione di stati di pericolo;
– mancata diffida a condomini per violazione del decoro architettonico;
– esecuzione di lavori non urgenti e non autorizzati dall’assemblea;
– errata compilazione di un contratto d’appalto (es. termine lavori, furti negli appartamenti, impedimento di un terzo etc…) o non uso della forma scritta nel caso di intervenute varianti al progetto originario;
– mancata richiesta di riduzione del prezzo dell’appalto, verificandone le condizioni;
– danni derivanti da un prolungato anomalo funzionamento di un cancello;
– danni derivanti da omessa riparazione di un lastrico solare;
– omessa informazione ai condomini di un atto giudiziario notificatogli;
– omessa consegna della documentazione al nuovo amministratore;
– omessa vigilanza sull’operato del dipendente del condominio.
Tra i compiti che spettano all’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c. vi è naturalmente anche quello di provvedere alla riscossione dei contributi ma cosa accade in presenza di un condomino moroso? L’amministratore è obbligato a procedere in via monitoria per ottenere il pagamento delle spese condominiali o no? E se omette questa attività ne è responsabile civilmente?
La risposta a questo quesito è stata fornita da una recente pronuncia della Corte di Cassazione, la n. 36277 del 28 dicembre 2023. Nello specifico la Corte di Cassazione ritiene che sia oggetto di uno specifico obbligo dell’amministratore quello di agire esecutivamente per il recupero delle spese condominiali (precisando che tale obbligo, in virtù del disposto dell’art. 1130 comma 1 n. 3 c.c. e 63 disp. att. c.c., sussisteva anche antecedentemente alla riforma della materia); nel caso di omissione sarà tenuto a risarcire ai condomini i danni causati da questa sua omissione. Danni che potrebbero essere anche molto ingenti nel caso in cui il credito divenga in seguito inesigibile perché ad esempio obbligata è una società cancellata medio tempore dal registro delle imprese.
Avv. TOMMASO GASPARRO
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