RIFACIMENTO DELLA FACCIATA E CONDOMINIO PARZIALE RIPARTIZIONE DELLE SPESE
La ripartizione delle spese per il rifacimento delle facciate condominiali deve, in determinate circostanze, seguire criteri diversi da quello tradizionale delle quote millesimali tra i singoli condomini.
Per comprendere questa importante applicazione pratica di un principio giuridico è indispensabile fare riferimento al concetto di condominio parziale implicitamente definito dall’art. 1123 c.c..
E’ ben possibile, infatti, e nella pratica accade spesso, che vi siano edifici composti da un unico corpo di fabbrica che hanno, ad esempio, più portoni e, di conseguenza più scale, più ascensori e, perché no, anche più impianti di riscaldamento.
In questi casi è evidente che se la scala, ad esempio, è al servizio di un solo gruppo di condomini s’intenderà per comune solo a questi. E’ questa la casistica più diffusa (ma non l’unica come vedremo) di condominio parziale.
La ratio di questa figura è quella di semplificare i rapporti gestori interni alla collettività condominiale.
In questa fattispecie rientra, è il caso di sottolinearlo, anche un’altra casistica: due o più distinte palazzine(magari anche con distinti accessi alla via pubblica) che, nel complesso formano il plesso condominiale. Anche questa rientra nell’ipotesi del condominio parziale e pertanto, in questo caso, le spese di rifacimento delle facciate di entrambe le palazzine non devono essere ripartite pro quota tra tutti i condomini sulla base dei millesimi in quanto beni comuni e indivisibili ai sensi dell’art. 1117 c.c., ma, invece, ai sensi dell’art. 1223 III comma, c.c., detta ripartizione dovrà avvenire sulla base dell’utilità che i singoli corpi di fabbrica ne traggano.
Tale principio è stato sancito, ad esempio, dal Tribunale di Roma con la sentenza 28 aprile 2023, n. 6697.
La Corte capitolina, in accoglimento della domanda di un gruppo di condomini, ha annullato la delibera che ripartiva i costi dei lavori di rifacimento della facciata tra tutti i condomini sulla base dei millesimi in applicazione del principio espresso dall’art. 1117 c.c. che qualifica le facciate come beni comuni ed indivisibili.
Trattandosi invece, come emerso dalle risultanze documentali, di un condominio parziale costituito da due distinti corpi di fabbrica, l’estensore non ha difficoltà ad applicare il criterio sancito dall’art. 1123, III comma, c.c. imponendo l’adozione di un criterio di riparto delle spese in grado di tener conto delle diverse dimensioni dei due corpi di fabbrica e dell’utilità tratta da ciascuno dei due dai lavori di rifacimento della facciata.
Avv. Tommaso Gasparro – Studio Legale Associato Cardarella – Gasparro – via Pordenone, 13 -20132 Milano – tel. 02.89760067 segreteria@acglawyers.eu.
