L’acquisto e la vendita di un immobile sovente avvengono per il tramite di un’agenzia immobiliare. Il complesso rapporto che instaura tra le parti di questo contratto è regolamentato dal codice civile agli art. 1754 e ss. c.c.
Bisogna ricordare che, esattamente come per tutti i contratti tipici e atipici, anche la mediazione è regolata in aggiunta dalle norme generali sul contratto dettate dal codice civile.
Il problema fondamentale che si pone nell’interpretazione di queste norme è quello di chiarire il momento in cui sorge il diritto del mediatore (l’agente immobiliare) a ricevere la provvigione. Ciò, in quanto l’art. 1755 c.c. subordina tale diritto alla circostanza che l’affare sia stato concluso per l’effetto del suo intervento.
La norma in esame ha una complessa storia interpretativa che può dirsi, oggi, più o meno stabilmente consolidata nel senso di identificare la conclusione dell’affare nella costituzione di un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle due parti ad agire per l’esecuzione (cfr. Cass. n. 20132/2022; Cass. n. 22273/2010).
Pertanto anche la conclusione di un semplice preliminare fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione. Ma quando può verificarsi astrattamente un inadempimento del mediatore agli obblighi che contrattualmente e legalmente gravano su di lui?
Un interessante riscontro, è fornito dall’attualità ed è stato affrontato dalla giurisprudenza di merito.
Un agente immobiliare metteva in vendita un immobile indicando esplicitamente la possibilità di usufruire dei benefici fiscali connessi al Superbonus 110%; in realtà concluso l’affare si scopriva che questi requisiti erano del tutto assenti e l’acquirente si rifiutava di pagare la provvigione chiedendo anzi in via riconvenzionale il risarcimento del danno subito a seguito dell’inadempimento del mediatore.
Il Tribunale di Firenze, investito della questione, nella sentenza n. 2100 del 7 luglio 2023 risolve il caso a favore del mediatore, riconoscendone il diritto.
Ad avviso del Giudice toscano, infatti, deve ritenersi che il mediatore non abbia competenze tecniche specifiche per valutare la sussistenza dei requisiti per l’ottenimento dei benefici fiscali connessi al bonus; l’indicazione della possibilità di ottenere vantaggi fiscali proviene direttamente dal venditore e la circostanza che non corrisponda al vero per un errore o per dolo del dichiarante, non fa venir meno il diritto del mediatore alla provvigione.
A maggior ragione se, come nel caso di specie, nell’annuncio è precisato che si tratta un elemento informativo e che, in nessun caso, sarà oggetto di vincolo contrattuale
Avv. TOMMASO GASPARRO
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