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Per il rendiconto condominiale si usano il principio di cassa e di competenza

Secondo un principio giurisprudenziale consolidato la contabilità condominiale non deve essere tenuta con forme rigorose analoghe a quelle previste per i bilanci delle società, ma deve essere idonea a rendere comprensibile ai condomini le voci di entrata e di spesa con le relative quote di ripartizioni. Rimane però ancora oggi dibattuto se il rendiconto vada redatto secondo i principi di cassa o secondo i principi di competenza. La giurisprudenza più recente, però, anche in considerazione delle novità introdotte dalla legge di riforma del condominio, sembra propendere per l’obbligatorietà del principio di cassa, considerato quale unico presupposto per garantire la trasparenza della gestione contabile condominiale, anche se non mancano decisioni che ritengono necessario il criterio di competenza od un criterio misto.

Il Tribunale di Udine, con sentenza 19 agosto 2019 n. 1014, ha precisato come, in considerazione dell’esatta portata dell’art. 1130 bis c.c. introdotto dal legislatore con la legge di riforma del condominio, il rendiconto condominiale vada redatto secondo un criterio misto; di conseguenza il registro di contabilità si deve compilare secondo il criterio di cassa, mentre lo stato patrimoniale, perché possa evidenziare in maniera fedele la realtà delle variazioni finanziarie negative e/o positive, non può che essere redatto secondo il criterio di competenza.

La vicenda

Un condomino impugnava la delibera di approvazione del bilancio consuntivo, richiedendo al Tribunale che fosse dichiarata nulla o annullabile.

In particolare l’attore, tra l’altro, riteneva la delibera impugnata illegittima per violazione del suo diritto ad esaminare la documentazione attinente agli argomenti posti all’ordine del giorno in quanto l’amministratore non gli aveva consegnato i documenti contabili.

In ogni caso secondo l’attore l’assemblea aveva approvato un consuntivo che non era basato sul principio di cassa con conseguente violazione dei diritti dei condomini e illegittimità del consuntivo. In altre parole l’attore sosteneva che, in forza di quanto stabilito dall’art 1130 bis c.c., il rendiconto fosse soggetto al criterio di cassa e la mancata applicazione di tale principio fosse idonea ad invalidare, sotto il profilo della chiarezza, la situazione patrimoniale del caseggiato.

Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva il condominio contestando quanto dedotto dall’attore e, in particolare sottolineando come, pochi giorni prima della riunione assembleare, l’amministratore avesse consegnato tutta la documentazione delle spese relative all’anno in discussione al suocero del condomino; inoltre il condominio, dopo aver precisato che nella redazione del rendiconto condominiale era stato utilizzato sia il criterio di competenza per le spese condominiali, sia il criterio di cassa per le entrate condominiali, rispondeva (anche se in modo non sempre convincente) alle critiche sulla gestione contabile condominiale.

La decisione

Il Tribunale ha affermato che il comportamento tenuto dall’attore con riferimento al proprio diritto di accesso ai documenti condominiali è risultato contrario alla correttezza e buona fede tale da costituire un intralcio all’attività dell’amministrazione condominiale.

Il giudice infatti ha ritenuto illeciti i ripetuti solleciti rivolti dal condomino all’amministratore per richiedere (in un periodo di verifiche precedente alla riunione dedicata all’esame del rendiconto) documenti cantabili che erano già in suo possesso in quanto ritirati (per suo conto) prima dell’assemblea dal suocero e, successivamente prodotti in giudizio.

Tuttavia, anche se per motivazione diverse, lo stesso Tribunale ha dichiarato l’annullabilità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo e del rendiconto preventivo.

Secondo il giudice di primo grado il rendiconto sottoposto all’approvazione dell’assemblea, privo di una relazione sintetica, non è risultato chiaro, trasparente e di immediata verificabilità come stabilito dall’art. 1130 bis c.c.

Ad avviso del giudice un rendiconto che non rende intellegibili ai condomini le voci di entrata e d’uscita, che non consenta ai medesimi di conoscere l’esatta situazione patrimoniale del condominio, che non sia accompagnato da una sintetica nota esplicativa, lede il diritto di informazione di ciascun condomino e, quindi, incide negativamente sul procedimento di informazione dell’assemblea e sulla formazione della volontà assembleare.

In ogni caso il Tribunale non ritiene corretto affermare che il rendiconto condominiale debba essere soggetto al principio di cassa, in quanto deve essere improntato ad un criterio misto, sia di cassa sia di competenza.

In particolare secondo lo stesso giudice il registro di contabilità dovrebbe essere improntato al criterio di cassa in quanto vi sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita, rappresentando, quindi, il dettaglio analitico di quanto riportato in sintesi nel conto flussi.

La situazione patrimoniale richiesta dall’art. 1130 bis c.c. —- e, quindi, il rendiconto generale – dovrebbe invece essere redatta secondo il criterio di competenza, in quanto tra le “attività”, dovranno essere indicati, ad esempio, i crediti verso i condomini, i crediti verso i fornitori (da annotare secondo la competenza), le disponibilità liquide, mentre tra le “passività” dovranno essere indicati i debiti verso i condomini, i debiti verso i terzi, i fondi accantonati, le riserve.

L’accesso ai documenti contabili del singolo condomino

Allo scopo di rafforzare l’informazione dei condomini, l’art. 1129, comma 2, c.c., prevede espressamente che l’amministratore debba comunicare il locale dove si trovano i registri condominiali, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta, possa, appunto, prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata.

Del resto, l’art. 1130 bis c.c. consente ai condomini ed ai titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari (quindi anche i conduttori) di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa.

Ciascun condomino, però, ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall’amministratore del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea) e senza l’onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l’esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio, dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti. (Cass. civ. sez. II, 18 maggio 2017, n. 12579).

In ogni caso l’amministratore del condominio non ha l’obbligo di depositare integralmente la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici (mancando anche il luogo dove depositarlo), ma è soltanto tenuto a permettere ai condomini, che ne facciano richiesta, di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l’onere di dimostrare che l’amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà (Cass. civ. sez. II, 19 maggio 2008, n. 12650).

Rendiconto condominiale e principi di cassa e competenza

L’art 1130 bis c.c. (disposizione introdotta dalla legge n. 220 del 2012 ed entrata il vigore il 18 giugno 2013) stabilisce che il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

Questi documenti (il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione) devono essere redatti in modo tale da soddisfare l’interesse del condomino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e così consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato.

Non è chiaro, però, se il rendiconto vada redatto secondo i principi di cassa o secondo i principi di competenza.

La lettura della citata normativa relativa al riparto condominiale contiene elementi caratterizzanti sia l’uno sia l’altro sistema: da una parte, registrazione dei movimenti entro trenta giorni, dall’altra, indicazione della situazione patrimoniale e delle eventuali riserve.

Di conseguenza secondo un’opinione giurisprudenziale, seguita anche dalla decisione in commento, la contabilità condominiale si dovrebbe ispirare ad un criterio misto, in parte retto dal criterio di cassa ed in parte retto dal criterio di competenza (App. Genova, 4 luglio 2018, n. 1107).

Tuttavia recenti sentenze di legittimità (Cass. civ. sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27639 e di merito (Trib. Roma 28 gennaio 2019, n. 1918) sostengono l’obbligatorietà del principio di cassa, ravvisato quale unico presupposto per garantire intelligibilità al rendiconto condominiale.

Secondo altri, infine, l’art. 1130 bis c.c. pacificamente impone il criterio della competenza (Trib. Catania 12 aprile 2017).

Riferimenti normativi:

Art. 1130 bis c.c.

Tribunale di Udine, sentenza 19 agosto 2019, n. 1014